Годы летят быстро и сейчас осень 2014 года, когда еще совсем свежи были воспоминания о прогремевших полгода назад Олимпийских Играх, воспринимается как давно минувшая пора. Но возвращаться в те времена, как и во многие другие, однозначно стоит – хотя бы для того, чтобы еще раз оценить сделанное и несделанное, и извлечь необходимые уроки на будущее…
Итак – слово «Коммерсантъ Деньги» и Артему Никитину.
Олимпиада в Сочи обошлась стране в полтора триллиона рублей. В наследство городу и региону досталась богатая инфраструктура: дороги, мосты, гостиницы, спортивные и развлекательные комплексы. Но чтобы окупить инвестиции и не допустить превращения олимпийской территории в «город-призрак», надо вкладывать еще и еще.
Самое заметное наследие Олимпиады — электрички «Ласточка» (Siemens Desiro). Дешевые и новые, они ходят от Туапсе до Адлера и Красной Поляны. Для местных это почти метро. Вокзал в Адлере тоже сияет. А автомобильные развязки и дублеры действительно избавили город от пробок.
Несмотря на это, добраться до Олимпийского парка не так уж просто. Электрички из-за низкого спроса ходят с большими интервалами, а таксисты требуют 500-800 руб. за десять минут. Основной поток туристов приходится на вечер, когда отдыхающие приезжают посмотреть на представления в Олимпийском парке и «Сочи-парке» (русский ответ Диснейленду с отелем «Богатырь» стоимостью 13,8 млрд. руб.— принадлежит властям Краснодарского края), а через несколько часов устремляются обратно.
Одно из самых болезненных мест олимпийского наследия Сочи — это огромный незаполненный гостиничный фонд. К Играм построили 35 гостиниц на 20 тыс. номеров уровня 3-5 звезд, доведя общий номерной фонд до 57 тыс.
В Имеретинской низменности это Azimut (ООО «Топ Проджект» Виктора Вексельберга), Radisson Blu (ЗАО «Отель Девелопмент» Аббаса Алиева, бывшего владельца «Интуриста»), «Айвазовский» («Базовый элемент» Олега Дерипаски), «Русские сезоны» (ООО «Севстройинвест» Олега Егорова и Сергея Колодия), Bridge Resort (недавно обанкротившееся ООО «НПО «Мостовик»»), Tulip Inn Omega и «Бархатные сезоны» (ОАО «Центр «Омега»», которое также построило стадион «Адлер-Арена» и трассу «Формула-1», акционер — Краснодарский край) и уже упомянутый «Богатырь». У ВЭБа на этих проектах зависло минимум 34 млрд. руб., пояснили «Деньгам» в пресс-службе банка.
В горном кластере — Marriott, Rixos, Golden Tulip, Mercure и другие. Основные застройщики — ООО «Роза Хутор» («Интеррос») и ОАО «Красная Поляна» (Сбербанк). Сколько ушло именно на отели — вычислить трудно. Всего на строительство туристической инфраструктуры, включая горнолыжные курорты и парк развлечений, ВЭБ выдал кредиты на 208 млрд. руб.— 86% всего объема кредитов банка на олимпийское строительство.
Власти города рассчитывают, что этот фонд позволит Сочи обслуживать 4,5-5 млн. туристов. В 2013 году Сочи посетило 3,8 млн. отдыхающих. Чтобы отели не пустовали, необходим приток туристов в 30-35% прошлогоднего уровня, которые бы селились только в Имеретинке и Красной Поляне.
Главный конкурент новых отелей — частный сектор. Рядом, в Адлере, построено множество трех-четырехэтажных гостевых домов, и с заполняемостью у них проблем нет. Отдохнуть там можно за 1200-2000 руб. в сутки на троих, а в мини-отелях уровня 2-3 звезды на берегу Мзымты — за 3500-4000 руб. В Сочи еще с советских времен ездили отдыхать дикарями: снять комнату «у бабушки» даже сегодня можно от 300 руб. в сутки, еду готовить самому, а добраться из дома — на машине. Бензин из Москвы (1600 км) будет стоить 5500 руб. в один конец. При трех пассажирах выйдет 1800 руб. с каждого. Экономии на отдыхе в Сочи нет предела. Многие разбивают палатки прямо на берегу моря.
Несмотря на конкуренцию частников, отдельные гостиницы в августе говорили о 85-90% заполняемости. К середине сезона многие из них поняли, что без больших скидок не получится покрыть даже текущие операционные расходы. В результате номер в новом 4-звездном отеле в августе можно было снять за 2500-3500 руб. в сутки, а в апартаментах — и вовсе за 1200 руб. Для России — очень дешево. «Нашим предложением мы обрушили рынок Сочи,— с гордостью заявляет Ваагн Арутюнян, исполнительный директор управляющей компании курортного района Имеретинский.— Нужно привыкать работать на минимальной марже и пытаться зарабатывать на обороте».
Отели под управлением западных брендов — абсолютно новый рынок для Сочи, и пока непонятно, какова их целевая аудитория. Если они сохранят низкие цены, то перетянут к себе дикарей и приучат их к качественному отдыху. А вот рассчитывать на туриста, привыкшего к Турции или Европе, наверное, самонадеянно. Каким бы хорошим ни был отель, Черное море не конкурент Средиземному.
«В преддверии Олимпиады очень многие посходили с ума,— рассказывает гендиректор консалтинговой компании Macon Realty Group Илья Володько.— Всем казалось, что после Игр Сочи превратится в Эльдорадо с высоким спросом на недвижимость. Реальность оказалась прямо противоположной».
Цены на недвижимость в Сочи резко выросли в 2006-2007 годах, когда стало известно о проведении Олимпиады. Стоимость жилья подскочила сразу на 40%, но больше почти не росла. Последнее время цены и вовсе снижаются. Особенно страдает бизнес-класс: высокие «свечки» изменили пейзаж Центрального района Сочи и стоят полупустые. По оценкам Володько, в год в Сочи совершается около 600 сделок по покупке недвижимости, а предлагается к продаже более 9 тыс. квартир в бизнес- и элитном сегменте. Средняя цена 1 кв. м — 70-80 тыс. и 125-150 тыс. руб. Основной же спрос приходится на сегмент экономкласса, где «квадрат» стоит 45-50 тыс. руб. «Любое жилье дороже 5 млн. руб. можно считать неликвидом,— говорит эксперт.— Те, кто покупал квартиры в 2006-2007 годах, не могут продать их до сих пор».
Олимпийская лихорадка затронула и местных. Частный сектор Имеретинской низменности (те, кто не попал в программу переселения и остался на месте) пестрит объявлениями «Продаю срочно!». В одном из таких трехэтажных новых домов однокомнатная квартира стоит 5 млн. руб., двушка — 9 млн. руб. Аренда — 2-3 тыс. руб. в сутки. Вложения в собственный гостевой домик или квартиру окупятся в лучшем случае за 25 лет при полной загрузке на протяжении всего сезона. «Это миф, что, имея жилье на берегу, можно стать миллионером и разъезжать зимой по Краснодару на Porsche Cayenne,— говорит Володько.— Обычно такой недвижимостью интересуются более или менее состоятельные предприниматели с Севера, которым все надоело и к пенсии они решили заняться дауншифтингом. Вот они накопили пару миллионов, продали свечной заводик, квартиру, дачу, купили домик или квартиру в Сочи и живут за счет аренды 40-50 тыс. руб. в месяц. Местное население живет по такой же схеме, только земля им досталась в наследство от бабушки».
Аптеки, продуктовые магазины и даже небольшие ресторанчики тоже пустуют. Своим появлением в одном из таких общепитов, построенном в виде кубанского хутора на задворках гостиницы Tulip Inn Omega, я даже напугал официанток, которые увлеченно смотрели телевизор. Одинокие туристы обычно ходят в столовые, в которых можно поесть за 25-70 руб., но лучше не рисковать здоровьем.
В незавидном положении и крупный девелопмент. Бывшую главную Олимпийскую деревню (часть курортного района Имеретинский, 75 га, 56 корпусов) «Базэл» планирует распродать под элитное жилье. Квартиры там стоят от 11 млн. до 27 млн. руб. (150-188 тыс. руб. за 1 кв. м), обслуживание территории — 100 руб. за 1 кв. м в месяц. Это вполне приличные трех-четырехкомнатные квартиры с двумя санузлами, вокруг — зеленые насаждения, бассейны, игровые площадки. Парковаться в деревне будет запрещено. Проданные квартиры пока можно пересчитать по пальцам, каждого покупателя начальник управления продаж Максим Гладченко знает в лицо.
В «Базэле» подчеркивают преимущества жилья: близость к морю и строящийся прямо напротив яхт-клуб. С последним вышла нехорошая история. Компания Олега Дерипаски к Олимпиаде построила грузовой порт Имеретинский, взяв у ВЭБа кредит в 3,8 млрд. руб. (всего инвестиции составили около 6 млрд. руб.). Однако из запланированных 15 млн. тонн груза порт перевалил 4,7 млн. тонн. Потом были шторм, который разрушил защитные сооружения, и длительный простой. В результате у порта появился долг перед ВЭБом 5 млрд. руб., который теперь банк пытается получить через суды.
«Это был квазикоммерческий проект, мы рассчитывали его окупаемость, исходя из данных, которые нам представили Минтранс и транспортная дирекция «Олимпстроя»,— поясняет замгендиректора «Базэла» Андрей Елинсон.— В результате нескоординированности произошел перекос в сторону железнодорожного транспорта. Также грузов было меньше, чем планировалось. Эти риски не учитывались при подписании соглашения. Мы будем добиваться реструктуризации кредита».
По словам гендиректора компании—оператора порта Максима Кондратенко, развивать яхтенный бизнес трудно: «За импорт лодки нужно заплатить 40% ее стоимости в виде пошлин и налогов, как будто в России активно строят яхты. Поэтому все ходят под иностранным флагом, но платят за временный ввоз 3% стоимости стоянки в месяц. На Украине таких ограничений не было, и, когда Крым присоединили к России, одна из лучших марин в бывшем СССР — в Балаклаве — просто опустела». «Это девелоперский проект, который по определению не может окупить инвестиции в грузовой порт»,— добавляет Елинсон.
Курортный район Имеретинский не будет рекламироваться как альтернатива Европе. «Покупатели в Испании и Сочи — это совершенно разные аудитории»,— говорит Елинсон. С ним соглашается и Володько, но считает, что покупать элитное жилье в Сочи будут разве что люди с шальными деньгами: «Невыездные богатые чиновники и силовики, например, предпочитают строить закрытые поселки для своих, а не покупать жилье на открытом рынке. Бизнесмены же с начала 2000-х научились считать деньги, чтобы понять, что это неликвид». Кстати, одним из серьезных якорей стал и президент Владимир Путин: он все чаще отдыхает и работает в Сочи. К нему тянется элита, которой в какой-то момент становится удобнее купить жилье, чем мотаться по гостиницам.
«Человек — это не механизм, который живет только для того, чтобы зарабатывать деньги,— говорит генеральный директор «Роза Хутор» Сергей Бачин, который тоже планирует продавать горную Олимпийскую деревню по цене 190 тыс. руб. за 1 кв. м.— Человек еще хочет жить и дышать чистым воздухом, а не только положить в карман лишний миллион рублей. В соседнем «Горки-городе» предложение существенно ниже, но мы снижать цены не будем. Если надо, мы готовы ждать, когда покупатели осознают нашу эксклюзивность».
В «Роза Хутор» около 60% апартаментов будет распродано в течение десяти лет. Сегодня это пять апарт-отелей в «Роза Долина» и открывающиеся в ближайшие месяцы отели экономкласса в горной Олимпийской деревне. Цена — от 550 руб. в сутки: кинуть сноуборд в угол и лечь спать. Приобретенные апартаменты, если в них никто не живет, можно будет сдать по схеме rent-back с помощью управляющей компании. Первые этажи по совету коллег из ванкуверского Уистлера «Роза Хутор» продавать не будет. «Часто новые собственники вешают амбарный замок на дверь или размещают ювелирный магазин, который окупает себя продажей бриллианта раз в два месяца,— говорит Бачин.— Но курорт от этого может зачахнуть».
Источник: «Коммерсантъ Деньги»
О том, как развивается сфера туризма в провинции Хайнань в Китае, читайте здесь!