Марина Павлюкевич, СПб: о апарт-отелях, трендах и доверии!

Сочи и Санкт-Петербург связывают не только хорошие отношения (ещё во времена Российской империи градоначальник Петербурга уже предпочитал дачу на берегу Чёрного моря – сейчас это парк «Южные культуры»), но и умение делиться друг с другом опытом, интересными решениями, а также с удовольствием ездить друг к другу в гости. В этом раз редакция «Новости & Смыслы» взяла интервью у Марины Павлюкевич, руководителя двух крупных апарт-отелей в СПб.

Апарт-отели – это очень удобно!

– Марина, добрый день! Вы активно занимаетесь апарт-отелями в Санкт-Петербурге. Насколько апарт-отели выгодны инвесторам и интересны туристам?

– Апарт-отели – это, на мой взгляд, тот редкий случай, когда интересы инвестора и туриста пересекаются в одной точке. Особенно если мы говорим об апартаментах Санкт-Петербурга.

Для инвесторов это уже ставший привычным формат – понятно, что с ним делать: получать доход от аренды – причём можно варьировать между долгосрочной и краткосрочной, рассчитывать на капитализацию своей недвижимости – стоимость апарт-отелей как объекта недвижимости в долгосрочной перспективе растёт. В среднем инвесторы апартаментов могут ориентироваться на доходность 7-10% годовых, в отдельных случаях – и выше. Например, в наших проектах так и происходит. В проекте IN2IT в предыдущем высоком сезоне в июле 2024 года двухкомнатный юнит принёс владельцу более 91 тысячи рублей за месяц. Это показатель, который трудно проигнорировать.

Для туриста же апарт-отель – это гибкость и комфорт. Фраза «чувствовать себя как дома» прекрасно описывает наш формат: всё из вашей квартиры будто переехало с вами, есть кухня, где можно готовить как нравится, стиральная машина, чтобы не искать прачечные в округе. Из этих мелочей многое складывается! В условиях роста внутреннего туризма, особенно целыми семьями, или когда человек совмещает командировку с отдыхом – это сейчас красиво называют Bleisure-туризм – такой подход особенно востребован.

Срок пребывания тоже выбираете сами, причём решение возможно принять чуть ли не в моменте – со съёмной квартирой это сделать куда сложнее. В апарт-отель вы можете заехать на неделю и стать гостем, а можете поселиться на 2-3 месяца и почувствовать себя «жителем» Северной столицы – насладиться атмосферой, увидеть те самые белые ночи и показать их детям, отправиться в романтическое путешествие или погрузиться в мир театров и музеев. Между прочим, среди инвесторов апарт-отелей PLG много региональных покупателей, так что сценарии такие не на пустом месте придуманы.

– Сейчас число апарт-отелей сильно выросло и они конкурируют не только с классическими отелями, но и между собой. Как найти баланс между снижением себестоимости и обеспечением качественного сервиса?

– Первое – это, конечно, технологии. Например, мы используем автоматизированные инженерные системы, которые позволяют минимизировать человеческий фактор, а значит — снизить затраты. В проекте «ПРО.Молодости» будет внедрена система автоматического снятия показаний счётчиков и круглосуточная подача горячей воды – это снижает эксплуатационные издержки для нас и для инвестора и делает сервис более надёжным.

Второе – гибридная модель управления. Она с одной стороны даёт инвесторам возможность выбирать между самоуправлением и передачей юнита нашей УК. Свобода выбора – важная часть нашей философии. А нашему собственному отельному оператору PLG это помогает сосредотачиваться не на всём огромном объёме юнитов. Мы изначально в наших, признаемся честно, крупных апарт-отелях – в IN2IT 1521 номер, в ПРО.Молодость будет 2072 номера – закладывали мультиформатность использования: жить самостоятельно, сдавать в аренду самому или передать в управление. Это позволяет централизованно управлять качеством сервиса и при этом сохранять разумный уровень затрат.

Третье – сильная команда. Причём как управляющее звено, так и операционные работники. Подготовленный персонал снижает текучку, а внутренняя культура качества напрямую влияет на уровень сервиса без роста расходов.

Внимание для клиентов важнее, чем технологии и модный офис!

– Сталкиваетесь ли вы с проблемой кадров? Что предпринимаете, чтобы обеспечить высокое качество работы сотрудников и достойный уровень сервиса?

– Как раз к вопросу о команде. Кадры – это вечная боль и источник роста одновременно. Рынок стал подвижнее, особенно с приходом молодого поколения. Люди стали проще относиться к смене работы. Сегодня соискатель хочет не просто зарплату, он хочет быть частью интересного проекта. Поэтому мы не только подбираем, но и растим своих специалистов, создаём для них понятную перспективу.

Как представитель группы компаний, в составе которой девелоперская и управляющая компании, а также отельный оператор, могу отметить растущий дефицит кадров, как в строительной отрасли, так и в управлении и обслуживании объекта недвижимости. Например, в декабре 2023 года мы запустили II очередь апарт-отеля IN2IT и все ещё работаем над формированием «идеальной команды профессионалов», а в середине 2026 года планируем ввести в эксплуатацию апарт-отель «ПРО.Молодость» и уже сейчас формируем банк резюме.

Задача управляющей компании и отельного оператора мгновенно найти замену в случае увольнения сотрудника по той или иной причине. Это важно, особенно на фоне высокой сезонной загрузки: в IN2ITона стабильно держалась на уровне 74% в 2024 году. Увеличился и ADR – почти на 25%. Такие результаты невозможны без сильной команды.

Много приходится работать и с менеджерами отдела продаж. Приобретая недвижимость, инвестор всё еще хочет всё увидеть своими глазами и пощупать своими руками. Сегодня 70% договоров на приобретение апартаментов в строящемся апарт-отеле «ПРО.Молодости» заключаются вживую. Мы обучаем менеджеров по вербальным и невербальным критериям «считывать» темперамент гостя: кто-то ждёт общения по существу «вопрос-ответ» и в этом случае не стоит заваливать инвестора ненужными деталями, другому интересна беседа на отвлечённые темы и тут на первое место выходит способность поддержать беседу, правильно реагировать на шутки. Мы учим менеджеров «слушать» клиента, интересоваться его мнением. Внимание, как ни странно, для инвестора гораздо важнее супер-технологичных решений и модного офиса.

– Кто ваши клиенты? Откуда приезжают туристы? Каковы основные сценарии их приезда к вам в апарт-отели?

– Наш портрет гостя – крайне разнообразный. Это и туристы из Москвы, Сибири, южных регионов, и деловые путешественники, и студенты, и семьи с детьми. Петербург вообще – город с многослойной аудиторией, и наш формат гибко подстраивается под каждый запрос. Кто-то приезжает на пару дней, кто-то – на месяц, а кто-то возвращается снова и снова.

Существенную долю занимают деловые туристы – это люди, которые совмещают рабочие командировки с отдыхом. Они приезжают на конференцию или встречу – в Петербурге, как вы знаете, проходит множество отраслевых серьёзных событий. И вот эти профессионалы остаются на выходные и хотят не просто «переночевать», а пожить в удобной, уютной атмосфере, с кухней, стиральной машиной, собственным ритмом жизни. Такой подход особенно актуален в постковидную эпоху, когда граница между работой и личным временем стала более размытой.

Отдельно хочется выделить тех, кто приезжает в Петербург на длительный срок: студенты на обучение, айтишники на гибридный график, творческие люди, которым важно вдохновение. Мы часто слышим от них, что в IN2IT и в будущем «ПРО.Молодость» они чувствуют себя не гостями, а временными жителями города. Вот такое чувство «своего» пространства – прямое доказательство того, что мы становимся частью их личной истории. Это ценно, ведь мы стараемся создавать для них не просто место ночлега, а комфортную, узнаваемую среду. Иногда очень оригинальную и запоминающуюся. Например, в «ПРО.Молодости» у нас появится Палеомузей как символ прошлого и развития истории, так и будущее – Киберарена для поклонников киберспорта. Получится не просто апарт-отель, а полноценный культурно-гостиничный продукт. Мы рассчитываем, что он станет новой точкой притяжения для молодёжи, digital-туристов и тех, кто ищет не банальный отдых, а впечатление.

– Что ожидаете от летнего туристического сезона и каков ваш прогноз на осень 2025 года? Что ожидаете от рынка апарт-отелей в СПб в ближайшие 5 лет?

– Мы в PLG смотрим на сезон с оптимизмом. Возьмём ближайшее будущее — майские праздники: спрос на поездки по России вырос на 42% по сравнению с прошлым годом, а Санкт-Петербург стабильно в тройке городов-лидеров. Общий турпоток тоже продолжает расти: в 2024 году Петербург посетило 11,6 млн туристов, а в 2025 году число может превысить 12 миллионов. Это создаёт устойчивый спрос на размещение, особенно в сегменте, сочетающем комфорт и гибкость. Да, растёт и стоимость размещения – в среднем до 10 357 рублей за сутки, но для инвестора это, наоборот, плюс: повышается доходность, особенно в периоды пикового спроса.

Что касается осени и ближайших пяти лет – мы не даём точных гарантий, рынок недвижимости иногда умеет удивлять. Но оснований для оптимизма у нас достаточно. Сфера апарт-отелей в Петербурге будет только расти. Город развивается как туристический и деловой центр, и апартаменты — ответ на запрос на гибкость, функциональность и комфорт. К тому же новые стандарты и классификация сделают рынок прозрачнее и понятнее, увеличив доверие инвесторов и гостей.

СПРАВКА

Девелоперская группа PLG занимается строительством коммерческой недвижимости с 2008 года. Компания выполняет полный цикл работ: проектирует, строит и управляет возведёнными объектами. 

В 2018 году компания PLG вывела на рынок новый формат недвижимости – инвестиционные апарт-отели. Своим апартаментом собственник может распоряжаться так, как считает нужным: заселиться в него, сдавать в аренду самому или с помощью отельного оператора PLG.

IN2IT– современный апарт-отель в Московском районе, состоящий из двух корпусов, общее число апартаментов – 1521. Оба корпуса IN2IT уже открыты и функционируют: собственники проживают в своих апартаментах, инвесторы получают доход от аренды.

ПРО.Молодость – комплекс апартаментов в Невском районе Санкт-Петербурга, общее число апартаментов – 2072. Все апартаменты сдаются с чистовой отделкой, поэтому можно будет заехать сразу после получения ключей. Срок сдачи – II кв. 2026 года.

Контакты

Офис продаж +7 (812) 250-19-06, отдел клиентского сервиса +7 (812) 777-40-67