Отельный оператор приходит на стройку: почему УК стоит подключить ещё до старта проекта?

Ещё несколько лет назад взаимодействие между девелопером и гостиничным оператором чаще всего начиналось ближе к открытию объекта: здание построено, номерной фонд сформирован, инфраструктура готова – оставалось лишь запустить гостиницу и организовать работу. Сегодня этот подход стремительно устаревает. Оператора всё чаще приглашают на этапе концепции и проектирования – ещё до начала строительства.

Причина проста: значительная часть будущей экономики и качества сервиса закладывается в проект задолго до того, как в отеле появится первый гость.

Автор: Галина Полякова, заместитель Генерального Директора Primell Hotel Group

Разные взгляды на один объект

Для девелопера важно создать востребованный продукт, уложиться в сроки и бюджет. Оператор же смотрит на объект через призму ежедневной эксплуатации: как будет перемещаться персонал, где хранить инвентарь, насколько удобно организована уборка номеров и логистика кухни, как работают служебные зоны.

На стадии строительства эти вопросы часто кажутся второстепенными и не столь значимыми. После открытия они становятся частью ежедневной рутины и напрямую влияют на эффективность. Неудачно расположенная служебная зона – это лишние перемещения сотрудников в течение всего рабочего дня. Недостаточная площадь техпомещений – необходимость искать альтернативы уже в процессе работы. Непродуманная логистика F&B – снижение скорости обслуживания и перегрузка персонала.

Каждое такое решение по отдельности может казаться незначительным, но в совокупности они формируют операционные расходы и качество работы отеля.

Экономика начинается не с первого бронирования

Главный аргумент в пользу раннего подключения оператора – возможность влиять на будущую себестоимость эксплуатации. После открытия изменить расположение инженерных и служебных помещений, перестроить логистику или существенно перепланировать зоны значительно сложнее и дороже, чем предусмотреть это на этапе проектирования.

Поэтому оператор оценивает проект не только с точки зрения привлекательности для гостя, но и с точки зрения эффективности:

• Сколько сотрудников потребуется для обслуживания номерного фонда?
• Как они будут перемещаться между зонами?
• Где будет храниться оборудование и продукты?
• Как сократить лишние маршруты и разделить потоки гостей и персонала?

Ответы на эти вопросы напрямую связаны с будущей экономикой гостиницы. Многие решения, влияющие на расходы, буквально «зашиты» в архитектуру и инженерию.

Сервис тоже проектируется

Для гостя сервис начинается с улыбки на ресепшене или скорости уборки. Для оператора – гораздо раньше. Если персонал тратит время на лишние перемещения, если ресурсы находятся далеко от точки использования, это неизбежно отражается на скорости работы и затратах.

Лучший сервис часто создаётся за счёт решений, которые гость никогда не увидит: правильно спроектированных служебных лифтов, удобных подсобок и продуманных маршрутов доставки.

Что меняется на этапе концепции?

Подключение оператора позволяет ещё до начала строительства проверить, насколько концепция соответствует будущей эксплуатации. Оператор участвует в определении требований к номерному фонду, общественным пространствам, ресторанам, SPA и другим объектам инфраструктуры.

Особенно это важно для курортных проектов, где цена ошибки выше. Необходимо заранее понимать, как объект будет работать в разные сезоны, какие сервисы будут востребованы летом и зимой, как будет меняться загрузка. Если проект предполагает SPA, рестораны или активный отдых, нельзя рассматривать их как просто красивые элементы презентации. Для каждого необходима своя операционная модель, персонал, оборудование и логистика. Чем раньше это учитывается, тем меньше вероятность, что после открытия красивое пространство окажется дорогим в эксплуатации.

Preopening начинается задолго до открытия

Раннее участие оператора важно и потому, что открытие гостиницы – это не момент передачи здания, а сложный процесс. До первого заезда необходимо сформировать команду, разработать стандарты, настроить системы бронирования и учёта, провести обучение и тестовые заезды.

Чем сложнее объект, тем больше процессов нужно синхронизировать. Preopening сегодня становится самостоятельным этапом, цель которого – проверить, готова ли операционная система работать в реальных условиях.

Оператор становится участником девелопмента

Такой подход меняет роль управляющей компании. Оператор перестаёт быть просто компанией, которая принимает готовый объект в управление. Он становится участником формирования гостиничного продукта – вместе с девелопером, архитекторами, проектировщиками и техническими специалистами. Его задача – не заменить других, а добавить профессиональную перспективу: как объект будет жить после завершения строительства.

Наиболее эффективная модель сегодня строится не по принципу «сначала построить – потом передать», а по принципу совместной работы с самого начала.

Главный вопрос сегодня

Раннее подключение оператора – это логичное продолжение профессионализации рынка. Чем сложнее проект, тем выше цена решений, принятых на этапе проектирования. Архитектура, инженерия, логистика и экономика эксплуатации связаны гораздо теснее, чем кажется на этапе строительства. После открытия можно оптимизировать процессы, но изменить фундаментальные решения значительно сложнее.

Поэтому вопрос сегодня меняется. Уже недостаточно спросить: «Когда оператор примет готовый отель?» Гораздо важнее понять: «На каком этапе проекта оператор должен начать участвовать, чтобы отель изначально был спроектирован как работающий гостиничный бизнес?»

Строить отель – значит сразу думать о том, как он будет жить. Именно этот вопрос становится ключевым для нового поколения гостиничного девелопмента.

Справка:

СК «Семья» входит в число ведущих застройщиков Краснодарского края по объёмам ввода жилья. Компания включена в перечень системообразующих предприятий региона, оказывающих существенное влияние на социальное и экономическое развитие.

На рынке недвижимости СК «Семья» работает 14 лет. За это время введено в эксплуатацию более 500 000 кв. м жилья. С 2024 года компания реализует проекты в сфере гостиничного строительства с комплексным развитием территорий.

В 2025 году «Семья» расширила сферу деятельности, начав работу на рынке гостеприимства, а также выступила инициатором создания отельного оператора Primell Hotel Group.

Сайт СК «Семья»: https://family-yug.ru/