ВС РФ судьям Краснодара: сносить гостиницу не торопитесь!

Как пишет «Ъ-Черноморье», ВС РФ указал на формальный подход кубанских судов к делу о сносе гостиницы и вернул на пересмотр спор владелицы четырёхэтажного здания в Темрюкском районе с муниципальными властями, которые требуют признать объект самостроем.

Поскольку этот вопрос важен для многих мини-отелей и гостевых домов в Краснодарском крае и на Юге России, редакция «Новости & Смыслы» решила поделиться актуальной информацией!

Начало истории: строим с размахом!

Наталья Буравкина, собственница земельного участка, возвела на участке ИЖС здание почти в восемь раз больше, чем в разрешении на строительство. Кубанские суды встали на сторону истца и обязали собственницу гостиницы привести объект в соответствие с разрешительной документацией и не использовать его в коммерческих целях. Высшая судебная инстанция упрекнула нижестоящие суды в формальном подходе и указала, что если строение не угрожает жизни и здоровью граждан, то сносить его не обязательно. В деле есть заключение эксперта, который уверен, что и без статуса «гостиница» владелица имеет право использовать объект под гостевой дом и источник прибыли.

Согласно материалам дела, Наталья Буравкина в 2013 году приобрела в Темрюкском районе у ЗАО «Азов-Сити» (бывшего оператора одноименной игорной зоны) земельный участок площадью восемь соток. Разрешение на строительство предполагало возведение двухэтажного жилого дома площадью 152 кв. м. Впоследствии гражданка построила там четырёхэтажный дом площадью 1170 кв. м (один из этажей – подземный), что в 7,7 раза больше разрешённого, и оформила его в БТИ как «недостроенное нежилое здание с помещениями для отдыхающих».

Нарушение выявила местная администрация, установив, что по факту – это гостиница, расположенная на земле под ИЖС. Власти обратились в суд с иском о признании объекта самостроем и потребовали привести строение в соответствие с разрешительной документацией. Наталья Буравкина просила сохранить постройку.

Судебные перипетии: от Темрюка до Москвы!

Темрюкский районный суд на основании проведённой экспертизы признал, что здание соответствует строительным нормам, не несёт угрозу безопасности окружающих, возведено с достаточными отступами от границ участка и отказал в сносе. При этом в решении указано, что здание не может использоваться как гостиница, поэтому собственник должен либо решить вопрос со сменой вида разрешённого использования земельного участка, либо использовать объект как жилой дом.

Краснодарский краевой суд в апелляционном определении, помимо запрета на использование объекта в качестве гостиницы, указал, что здание не соответствует параметрам, определённым в разрешении на строительство. Изменить градостроительную зону на «туристическую», где возможно переоформить постройку под гостиничный функционал, согласно определению суда, нельзя, поскольку минимальная площадь участка для этого должна составлять 50 соток (сейчас – восемь). В итоге ККС признал объект самостроем и постановил привести его в соответствие с разрешительной документацией. С ним согласился Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции.

Наталья Буравкина дошла до Верховного суда, который, в свою очередь, указал, что использование здания не по целевому назначению ещё не является основанием для признания его самовольной постройкой. Допущенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, по мнению высшей судебной инстанции, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.

– Возможность признания права собственности на самовольную постройку должна связываться не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на её строительство, а с установлением наличия или отсутствия обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду её несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц, – указал ВС.

Триумф в Верховном суде: здравый смысл против формальности

По мнению инстанции, кубанские суды не обратили внимания на заключение эксперта, который определил, что спорная постройка соответствует нормам и не несёт угрозу жизни и здоровью окружающих. Кроме того, в Верховном суде отметили, что вид разрешённого использования земельного участка «для ИЖС» местные власти установили уже после выдачи разрешения на строительство и начала возведения здания, поэтому ставить это в упрёк застройщику нельзя.

Как считает владелица гостевого дома «Санторини» (Геленджик) Анастасия Хаустова, если Наталье Буравкиной удастся защитить объект от сноса, она сможет в статусе физлица использовать жилой дом как гостевой для сдачи внаем отдыхающим.

– Необходимость оказывать именно «гостиничные услуги», на мой взгляд, в данном случае не принципиальна. Можно оформить объект как гостевой дом и получать доход от сдачи помещений отдыхающим. Главное, не превышать допустимые нормы, а именно: не более 15 номеров и одновременное размещение не более 50 человек. Во многом гостевому дому существовать даже легче. Например, физическим лицам гораздо проще получить техусловия на подключение к коммунальным сетям, чем юридическим, – подытожила госпожа Хаустова.

В заключение…

Эта история – пример того, как настойчивость и грамотная правовая позиция позволяют предпринимателю отстоять свой бизнес даже в условиях жесткого регулирования. Решение Верховного суда создает важный прецедент, напоминая, что закон должен работать не только на контроль, но и на защиту добросовестных собственников.

Краснодарский краевой суд (ККС) повторно рассмотрит иск администрации Темрюкского района к местной жительнице Наталье Буравкиной по поводу сноса построенной без разрешения четырехэтажной гостиницы. Слушания по делу назначены на 29 июля.

По материалам «Ъ-Черноморье»

Фото: сайт //xn--80afdo5aakdn.xn--p1ai/