Квартира или свой дом в Сочи: что на самом деле стоит купить за 25 млн?

О чем только не спрашивают люди из Сочи и из других городов сотрудников нашей редакции. И примерно 25-30% вопросов – о недвижимости, сервисных апартаментах, о квартирах, домах и многом другом. Мы эти вопросы всегда внимательно собираем, а потом адресуем их известным в городе экспертам. Вот и сегодня мы задали вопрос о том, «Что лучше купить в Сочи – квартиру или собственный дом?» Юлии Усачевой, основателю и руководителю «Городского риэлторского центра», эксперту в сере недвижимости со стажем 30 лет.

Ниже – подробный и обстоятельный ответ Юлии Игоревны…

Дом и квартира: разные сценарии жизни!

За 25 миллионов рублей в одном районе Сочи можно купить около 80 м² в современной трехкомнатной квартире. А можно — дом порядка 140 м² с собственным участком. Казалось бы, математика на стороне дома. Но за 30 лет работы с недвижимостью я убедилась: именно в таких сравнениях квадратные метры говорят меньше всего.

Возьмем конкретный пример — район Макаренко — Пластунской. Один бюджет — 25 млн рублей. С одной стороны — современная трехкомнатная квартира около 80 м², с другой — частный дом порядка 140 м². Разница — около 60 м² плюс собственная земля.

Что выгоднее? Я бы не спешила отвечать.

Покупатель квартиры редко становится покупателем дома

Из практики нашего агентства я вижу: среди клиентов, которые изначально приходят за квартирой, только примерно 7–10% в процессе поиска переключаются на частный дом. Дом и квартира — не просто два типа недвижимости. Чаще всего за ними стоят два разных сценария жизни. С квартирой человеку психологически проще пойти на компромисс. Устраивает район и жилой комплекс — можно уступить в этаже, площади, виде или планировке.

С домом сложнее. Можно влюбиться в сам дом, но если не подходит район — покупатель, скорее всего, откажется. Может нравиться локация, но не устраивать участок. Подошло всё это — не совпала планировка. Дом должен одновременно собрать гораздо больше ожиданий покупателя. Зачем тогда вообще выбирать дом?

Особенно интересен здесь покупатель, который переезжает в Сочи из другого региона. Очень часто люди едут сюда именно за климатом и другим образом жизни. Для них Сочи — это природа, возможность проводить больше времени на улице, собственный сад, терраса, бассейн. И здесь возникает парадокс. Человек меняет регион ради южного образа жизни — и снова покупает квартиру, где значительную часть времени проводит внутри помещения.

Дом позволяет использовать климат Сочи совершенно иначе.

При бюджете 25 млн рублей вместо условных 80 м² квартиры человек получает около 140 м² дома и собственную территорию. Для Сочи, на мой взгляд, оптимальный участок для такого формата — примерно 5–6 соток. Этого достаточно, чтобы создать полноценное личное пространство, но участок еще не превращается в хозяйство, требующее постоянного обслуживания.

Но хороший дом — это не просто красивый дом Я бы никогда не советовала оценивать частный дом только по фотографии, площади и стоимости квадратного метра. Для меня важны как минимум четыре вещи:

• центральные коммуникации,
• нормальный подъезд,
• окружение,
• близость повседневной инфраструктуры.

Есть то, чего у квартиры никогда не будет…

В Сочи есть еще один принципиальный фактор — рельеф. Я крайне осторожно отношусь к покупке домов на склонах, если невозможно достоверно понять, как строился объект и насколько качественно были выполнены скрытые работы. Красивый вид не компенсирует конструктивные риски. И даже технически прекрасный дом может оказаться неправильной покупкой для конкретной семьи.

Если есть дети, а до школы, секций и даже остановки необходимо постоянно ехать на автомобиле, через несколько лет это становится серьезной бытовой нагрузкой. Для пожилого покупателя отсутствие рядом магазина, общественного транспорта и медицинской инфраструктуры также может перечеркнуть преимущества собственного дома.

Поэтому дом нужно выбирать не только как объект недвижимости. Его нужно примерять на свою жизнь. А квартира? У квартиры совершенно другая сила — предсказуемость и простота эксплуатации. В хорошей городской локации человек получает инфраструктуру, транспорт и возможность решать значительную часть ежедневных вопросов без автомобиля.

Для семьи с детьми это означает больше самостоятельности ребенка. Для пожилых людей — меньше зависимости от родственников. Для тех, кто часто путешествует, — возможность закрыть квартиру и спокойно уехать на несколько месяцев.

Именно поэтому я не согласна с утверждением, что дом автоматически лучше только потому, что за те же деньги его площадь больше. Хорошая квартира в правильной локации и качественном жилом комплексе способна годами сохранять свою привлекательность и стоимость. Но есть то, чего у квартиры никогда не будет — Земля.

И именно здесь мое отношение к дому меняется уже с точки зрения долгосрочной инвестиции. Квартира стареет не только внутри. Можно сделать прекрасный ремонт в своих 80 м², но собственник практически не контролирует состояние фасада, подъезда, лифтов, холлов и инженерных систем всего многоквартирного дома. Если со временем сам дом начинает терять качество, это неизбежно отражается и на стоимости квартиры.

Частный дом тоже стареет. Но степень контроля собственника над своим активом значительно выше. Дом можно ремонтировать, перестраивать, реконструировать, достраивать. Можно менять благоустройство участка, сад, хозяйственные постройки. А через 10–20 лет дети нового собственника вообще могут снести старое строение и построить новое. Потому что у них останется земля. И для Сочи с его географией и ограниченностью качественного земельного ресурса я считаю это очень существенным аргументом.

Так что перспективнее — дом или квартира в Сочи?

Однозначного ответа всё равно нет. Хорошая квартира в сильной локации может оказаться гораздо лучшим активом, чем дом на удаленной территории, который постепенно приходит в упадок. В недвижимости по-прежнему невозможно отменить главный фактор — локацию. Но если поставить два действительно сопоставимых объекта в одном районе, с одинаковым бюджетом и хорошими характеристиками, лично для меня в долгосрочной перспективе дом выглядит интереснее.

Не потому, что в нем 140 м² вместо 80. И даже не потому, что можно поставить бассейн. А потому, что вместе с домом человек приобретает землю и значительно большую свободу управлять своим активом сегодня и через десятилетия.

Если бы я сама выбирала между хорошей квартирой и хорошим домом за одинаковые 25 млн рублей в одной локации, я бы выбрала дом. Но своему клиенту я сначала показала бы оба варианта. Потому что профессиональный выбор недвижимости начинается не с вопроса «сколько здесь квадратных метров?» «Как вы хотите жить следующие десять лет — и что вы хотите оставить после себя?» И только после ответа на него имеет смысл решать, что покупать в Сочи — квартиру или дом.

Юлия Усачёва, генеральный директор Городского Риэлторского Центра, эксперт по недвижимости с 30-летним опытом работы на рынке Сочи.