Статьи и публикации по теме недвижимости на нашем ресурсе уже стали одними из самых посещаемых. Наши читатели просят еще больше аналитических и экспертных материалов, где потенциальные клиенты, а часто и сами риэлторы могли бы почерпнуть для себя больше полезного. Исполняем наказ – сегодня публикуем развернутый экспертный обзор от Татьяны Шестаковой, специалиста по недвижимости г. Сочи.
В этой небольшой статье постараюсь разъяснить ту ситуацию, к которой пришел рынок недвижимости Сочи к августу 2022 года. Основная мысль – не самые качественные предложение немного дешевеют, качественные – точно дешевле не становятся, но быстро уходят к покупателям и таких предложений с каждым месяцем все меньше и меньше!
Теперь к деталям. Главная из которых, что падения цен, о котором всепропальщики твердят с 2020 года (а некоторые – и с 2017), так и не получилось. И не получится. Потому что, случайно или нет, но очень кучно происходят события, которые однозначно способствуют исключительно росту цен на недвижимость в Сочи. Плюс «рынок покупателя», о наступлении которого твердят аналитики, у нас в городе какой-то не классический, прямо скажем.
И давайте разделим весь рынок недвижимости Сочи на сегменты. Ибо он так многообразен, что у многих складывается впечатление, что Сочи – это не Россия. Что недалеко от истины, в чем вы сейчас и убедитесь.
Классические виды недвижимости: квартиры, земельные участки, индивидуальные жилые дома (в России дома обычно называются загородной недвижимостью, а у нас они все находятся в черте города), апартаменты. Здесь мы видим разнонаправленные движения цен, позже разберем причины таких проявлений.
Специфичные виды недвижимости: жилые помещения, жилые гаражи, эллинги. Вот с ними всё понятно. Проблемный статус как раз и приводит к тому, что цены на них стали немного снижаться в первую очередь. И они бы упали в любом случае, несмотря на экономическую и политическую обстановку в стране и в мире. А так как недвижимости со статусом «жилое помещение» в городе по разным оценкам от 60 до 80 процентов, то это и позволило ряду аналитиков, не знакомых с местными реалиями, говорить о начавшемся масштабном падении цен на недвижимость в Сочи. На этом мы и закончим, отметив лишь, что это покупать было нельзя ни раньше, ни, тем более, сейчас.
Давайте очень быстро разберем тот ряд событий, о которых написано выше, и который привел к взрывному росту цен 2020-2021 годов. Но предварительно вспомним интервью мэра города в прессе в марте 2021 года. Цитата: «Курорт станет более дорогим для постоянного проживания. Нужно понимать, что Сочи всегда был эксклюзивным городом». И добавил, что если в Сочи строить качественное жилье по всем нормам, оно будет дорогим. Потому что правильный фундамент, сети, парковка, социальная инфраструктура – это дорого.
И буквально сразу же началась разработка Генплана города, на период которой (с июля 2021 года по лето 2023 года) был введен запрет на выдачу разрешений на строительство многоквартирных домов. Предполагаю, что это запрет продлится и дольше, чем объявлено. Прибавим к этому пандемию (еще помните, что это?), когда удаленщики в самом широком смысле (не только фрилансеры, но и многие владельцы бизнесов и высокооплачиваемые профессионалы) в условиях невозможности выехать за границу, ринулись на родное Черное море и создали ажиотажный спрос на все виды ликвидной недвижимости в городе. Загибаем пальцы дальше. Негласный запрет на выдачу разрешений на строительство индивидуальных жилых домов. Отказы по любым мало-мальски подходящим причинам. Какие-то внутренние преобразования в Росавиации (оказалось впоследствии, что «виновата» не Росавиация, а Роспотребнадзор) тоже привели к тому, что во всем Адлерском и почти во всем Хостинском районах ничего построить частнику нельзя. Грандиознейший по своей массовости арест земельных участков, принадлежащих частным лицам, в количестве 11,5 тысяч штук в сентябре 2021 года…
Как видим, любое событие приводит к значительному уменьшению предложения на рынке жилья. Далее, 2022 год. Семь пакетов санкций и закрытие границ привели к тому, что капиталы начали возвращаться на родину, а зарубежная недвижимость, несмотря на сравнительную дешевизну, перестала быть интересным активом из-за невозможности ее использования и возросшего риска изъятия. Справедливости ради стоит отметить, что эти факторы сыграли на повышение именно элитного сегмента недвижимости.
Квартиры. Вторичный рынок замер в нерешительности. Старый фонд чуть дешевеет, квартиры в новых домах не растут. Дальнейшему росту препятствует уже и так значительная стоимость квадратного метра, и общая обстановка, когда многие экономисты прогнозируют падение уровня доходов населения и значительный кризис во всех отраслях экономики. Плюс слетевшая ипотека, когда наш ЦБ резко взвинтил учетную ставку (правда, этот фактор уже перестает работать, потому, как ставка с прошлой пятницы составляет 8 %). Но и падения не происходит. Потому что за 2021 и начало 2022 года качественное жилье было раскуплено и массового предложения его не предвидится в ближайшей перспективе.
Новостройки. По разным оценкам, сюда массово на этапе котлована заходили инвесторы. Они в убыток себе ничего продавать не будут. Сами застройщики за период 2020-2021 год выполнили планы продаж на пятилетку вперед, и тоже снижать цену не намерены. Более того, в июле мы отметили, что крупные застройщики Сочи начали поднимать цены на некоторые свои объекты.
Апартаменты. Исторически это самые интересные с точки зрения расположения строения. В основной массе – расположенные на 1-2 линии от моря гостиницы, пансионаты, санатории. Расфасованные на 20-25 метровые помещения, рассчитанные не для постоянного проживания, а для проведения краткосрочного отпуска. Пользовались и пользуются самым массовым спросом. Инвесторы скупают их и для перепродажи, и для сдачи в аренду. Средняя цена 450-600 тысяч за метр. В цене не падают. Даже несмотря на то, что в последние два года их предложение значительно выросло.
Земля. Конечно же, она в массе своей дешевеет. Но надо понимать, что это за земля. Участки с непрозрачной историей возникновения. Участки, где по нынешним стандартам нельзя будет ничего построить. Участки со сложным рельефом. В конце концов, участки без разрешения на строительство. Здесь нынешние хозяева готовы делать существенные скидки, потому что, во-первых, досталась она им очень дешево или вообще бесплатно, а во-вторых, превратить хоть в какие-то деньги неликвидный актив – это само по себе большая удача. Это с одной стороны. А с другой – хороших то участков стало на порядок меньше! И они не дешевеют, и дальше не собираются.
Дома. Самая малоподдающаяся анализу категория недвижимости. Цены на дома зависят буквально от всего. Вторичный рынок и поселки от крупных застройщиков стоЯт уверенно, и стОят дорого. А вот мелкие застройщики или физические лица, строящие дома на продажу, в силу разных причин готовы уступать в цене.
Конечно же, в любом сегменте можно найти объект с большой скидкой. Так складываются обстоятельства у продавцов, что нужны срочно деньги. Но пока это редкость и говорить на основе этих единичных сделок о падении рынка нельзя. Тем более, что скидки находятся в диапазоне 5-10 процентов от цен на подобные объекты.
В целом же весну и начало лета можно охарактеризовать как штиль. Когда и покупатели, и продавцы остановились в ожидании. Уменьшилось количество звонков, да и эти практически не конвертировались в сделки. В июне – июле мы отметили заметный рост заявок от покупателей. Ожидаем захода на рынок денежных средств с депозитов, которые были открыты в банках в марте месяце по большим ставкам. Ну, и видим еще один значительный источник, о котором пока не будем говорить, чтоб не сглазить.
А что хочется отметить особенно. Наш краткий анализ касался так называемого массового сегмента недвижимости. А что касается элитного сегмента, то он не прекращал рост даже в этом году. А за последние 5 лет стоимость элитной недвижимости Сочи выросла более, чем на 430 процентов. Но это уже другая история…
СПРАВКА:
Татьяна Шестакова, эксперт по недвижимости г. Сочи, тел. +7 (903) 797-09-12
https://www.facebook.com/profile.php?id=100001503948093
Еще больше по теме недвижимости читайте здесь: