Реновация: Быть или не быть, вот в чем вопрос?

Дмитрий Богданов: Александра Лесника из Hotel Consulting and Development Group знают многие в нашей индустрии не только по гостиницам Marriott, Hilton, Sheraton, InterContinental, Radisson и Best Western в разных городах России, в создании которых он принимал участие, но и по его уникальному трехтомнику «Организация и управление в гостиничном бизнесе», по которому постигают профессию во многих учебных заведениях гостиничного профиля. 

Я познакомился с ним лично на одном из HBF, где он в качестве модератора панельной дискуссии GM российских гостиничных управляющих компаний осуществил практически «вынос мозга» реальными реалиями о нашем бизнесе.  Уже тогда я для себя решил, что надо найти время и поговорить с ним о том, что меня волнует. И вот сегодня такая возможность появилась.

Дмитрий Богданов: Александр, по оценке ряда экспертов более 70% номерного фонда отелей и санаториев Юга России нуждаются в реновации. Но как сделать не просто ремонт, а реально создать объекту размещения условия для успешного развития бизнеса на годы вперед?

Александр Лесник: Ох, Дмитрий, «дайте мне рычаг и я переверну землю»! Действительно, как внести новшества в «застоявшиеся» гостиничные реалии наших курортов, в которых наряду с закономерной обветшалостью интерьеров и нерациональностью функционального зонирования, и сам бизнес уже давно «кричит тону».  Как создать концепцию, которая будет  «работать» на 10 лет вперед, т.е. практически к следующей плановой реновации? Ни дать, ни взять вопрос актуальный и дискуссионный. Многие сегодня пытаются найти выигрышный микс, позволяющий в стенах одного объекта охватить большую часть сегментов спроса. Я не думаю, что мы можем себе позволить, во всяком случае, на данном этапе развития нашей индустрии,  пойти по пути сильной специализации: здесь для мальчиков, здесь для девочек, здесь для любителей классики из натурального дерева и камня, а здесь для хипстеров из пластмассы и пенопласта. Ни один из упомянутых сегментов спроса по отдельности сегодня не сможет обеспечить приемлемый уровень рентабельности.

Честно скажу у меня нет однозначного ответа на Ваш вопрос, нет готового рецепта или кейса, типа пойди туда, сделай то-то и будет тебе счастье. Поскольку конкретика «куда и как» рождается в процессе, когда погрузился в проект, прочувствовал локейшн, разобрался в текущих и долгосрочных проблемах, посмотрел, что было и что будет вокруг, опять же поговорил с персоналом. Только тогда и рождаются первые наметки будущих изменений. Но и это только половина дела. Главное проблема будет в убеждении владельца в том, что надо сделать «вот так», ну Вы, Дмитрий, сами знаете как это бывает на практике, вокруг же полно «модных» консультантов. 

Дмитрий Богданов: Александр, Вы один из самых опытных экспертов в России в вопросах реновации отелей, с роскошным портфолио реализованных проектов. На что стоит обратить внимание тем отельерам, кто подумывает о реновации?

Александр Лесник: Да ладно, Дмитрий, Вы мне льстите, хотя что греха таить, наверное мне просто повезло работать с интересными проектами. А такими реновациями как «Ritz Carlton» на Тверской или «Four Seasons» на Манежной можно даже гордиться. А думать полезно всегда. Тем более о том, «стоит ли игра свеч» или «можно ли в воду не зная броду».

Поясню свою мысль на примере. Сейчас занимаюсь в Вашей дестинации концепцией реконструкции одного брендированного 5-ка. И не только с точки зрения смены пыльных штор и изношенных плинтусов, но и изменений в функциональном зонировании, в целях повышения коммерческой отдачи от показавших свою неэффективность пространств. Одна из них — F&B. Заезженная тема… как повысить выхлоп, как увеличить оборачиваемость, как привлечь гостей с улицы, как, как, как? И вот в этой связи у нас был весьма интересный эксперимент по скрещиванию «белки с пескарем».

Представитель владельца наслушавшись «модняка» решил поплавать в современной «струе» и по собственному почину привлек в нашу «команду» одного популярного ресторанного блогера. Извините, про персоналии не буду. Типа он научит нас как сегодня надо зарабатывать. И Вы знаете, это было даже интересно! Интересно насколько я устарел/отстал/потерялся в своей приверженности к классике жанра и мануалам ведущих гостиничных брендов. Нет, я не про люстры из автомобильных фильтров, стен из неструганных досок и мха, благоухающего сквозь стены панорамного лифта. Про это сегодня многие вещают — типа ««Зацените это конкретно «Вау»»!!!  Где они видят там «Вау», я видимо в силу своего классического образования в César Ritz, не способен узреть. Вон у Дмитрия Макарова в «Ривьере» действительно «Вау»! От салфетки, до зубочистки. Школа «Метрополя» есть школа. 

Я уж не говорю про эксплуатационку… как будут пахнуть эти автолюстры когда напитаются кухонными ароматами, а щели винтажного коридора забьются пылью и грибком, а некогда живописная зелень мха покроется чернотой от выработки лифта, сдобренной пылью сквозняков и плесени. Эксплуатационка она знаете такая, беспощадная к гламуру. Это с трибуны про нее вещать просто, а когда ежедневная рутина, там не все так розово.  Итог этого сотрудничества был предсказуем! Когда владелец понял, что ему предлагают в «а ля карт» реализовать «продвинутую» концепцию чипсов с гамбургерами, роллов с «нашей колой» и коктейли из баночки с орешками для «сетевых хипстеров» его энтузиазм как-то поутих и мы вернулись к классике ресторанных историй, на которые всегда будет спрос.

Дмитрий Богданов: Какие наиболее типичные ошибки допускают отельеры, не имеющие опыт реновации объектов?

Александр Лесник: Да они одинаковы у всех  и все они подпадают под проверенную веками народную мудрость: «Лучше синица в руке, чем журавль в небе», «Семь раз отмерь, один раз отрежь» или «по Сеньке и шапка». Это и есть столпы любой реновации. Давайте поясню эти истины в нашей терминологии и на конкретных примерах. Про «Семь раз отмерь, один раз отрежь», хорошо подойдет уже упомянутый сетевой объект. Исходя из моего опыта, команда заходящая, на объект в условиях действующего производства в своей работе должна использовать основное правило врача — «Не навреди»! Ну, к примеру, опять про F&B. В ресторане, что самое главное? Правильно — меню, которое каждый шеф-повар делает под себя и под себя же выстраивает перечень необходимого оборудования и логистику техпроцесса. Поэтому, если Вы от «балды» будете предлагать даже самые новомодные схемы без привязки к текущей ситуации и глубокого понимания существующих внутренних процессов, то Вас попросту попросят «пойти тренироваться на кошках».

А вот «про синицу в руке». На входе в проблему: выведенный из эксплуатации двухэтажный ночной клуб с не типичной планировкой, как пристройка к высококлассному отелю конгрессной направленности. Менеджмент отеля покрутив этот аппендикс и так и так, поигравшись то с пивнушкой, то с «японской» кухней, видимо не принёсших ожидаемого прикупа, предпочел потихоньку прикрыть эту забегаловку, отрицательно влияющую на GOP. Первоначально я увидел там «арт- кафе с винотекой», но владельца эта идея не вдохновила. Уж очень он хотел получить там гриль-ресторан, воспоминания о котором он привез с побережья одной из ныне недружественных стран.

Мы поначалу призадумались «как к пылесосу приклеить метлу». И решение появилось! «Улица» там представлена пешеходным променадом, с которого заманить клиентов в ресторан высокого класса скажем так не очень.  Но там запланирована интересная фишка — там начали делать марину для яхт… спешно эвакуируемых из зарубежных дестинаций. Бинго! Вот это и будет целевой аудиторией нашего гриля. И дело пошло. Причем без излишнего креатива, поскольку любители красивых яхт и их не менее красивые «рыбки» предпочитают классику дорогого полированного дерева и ласкающий обоняние гриль с интересным винным миксом. Результат — и владелец доволен, поскольку гриль соблюли и мы свою концепцию особо не перекроили. Вот так бывает на практике.

Ну и про «Сеньку с шапкой». Понятно, что любое вдохновение, любая креативная фишка или концепция должна изначально базироваться на «возможностях». При любой, пусть даже самой легкой реновации, типа банальной косметики надо опираться на финансовый фундамент владельца и его понимание реальной эксплуатационки.  Да, хочется красиво, сразу и на долго — это я про профессиональную сантехнику, кровати и матрацы и прочие «штучки», присущие брендированным отелям, но не все могут себе такое позволить и часто конечным результатом таких «уступок» становится материалы и комплектующие с местного строительного рынка. Результат… не мне Вам рассказывать про облезшую через полгода эмаль с ванных и унитазов, про покрывшиеся черной поволокой межплиточные швы и бордюры ванных кабин и завывающие стаей бездомных собак вентиляторы в гостиничных санузлах. Про номерной фонд, коридоры продолжать не буду.

Кстати, вот про что еще забыл. Про внимание к мелочам, которые рождают совершенство. Поскольку совершенство уже не мелочь, а весомое конкурентное преимущество.

Как-то прикидывая типологию номеров для одного регионального проекта, я поймал себя на мысли, что вижу у разных брендов один и тот же номер в весьма диаметральных конфигурациях. В частности речь про Twin (для тех кто не в теме — это когда в двухместном стандарте кровати стоят по отдельности) и расположение в нем прикроватных тумбочек. В одних концепциях они стоят в классическом стиле — это когда по краям кроватей с проходом между ними. Причем расстояние это у всех по разному от 10 см до принятых у нас 0,56. Другие обходятся одной тумбочкой посредине, т.е. между кроватями. А у третьих их аж три штуки, и посредине и по краям!

И в итоге надо выбрать такую конфигурацию, чтобы и гостям было удобно и горничные вас потом не материли при ежедневной уборке и владелец не остался в накладе. С одной стороны вопрос «яйца выеденного не стоит», а с другой если делаешь, то всегда старайся сделать «конфетку»!

Или вот на Алтае. На ныне модном курорте, называемом сибирский Давос мы исправляли зонирование в пансионате, из которого решили сделать модную концепцию. Местные «технологи» «наваяли» там под 1000 квадратов коворкингов. Что у людей в голове, город по последней переписи на 15 тысяч человек. И загрузка, летом бальнеология, зимой горные лыжи для «любителей», поскольку перепад всего 800 метров. Какие коворкинги, какие офисы. Но местные «спецы» на голубом глазу втирают инвестору острую необходимость подобной новации, поскольку все так сегодня делают.  Так что по таким мелочам в итоге набегают миллиарды будущих потерь. 

Дмитрий Богданов: Могли бы Вы привести 3-4 примера реновации у нас в стране, когда отель после нее стал заметно более успешным в сравнении с другими участниками рынка?

Александр Лесник: Да легко, тем более когда не надо фантазировать, выковыривая пример из чужой практики.  Ну вот из наиболее знаковых:  гостиница «Ленинградская», которая после глубокой реновации  стала Hilton или «Минск», ставший InterContinental.  Во всех них я приложил свою руку и взамен оставленной там частички души, получил бесценную толику опыта.

«Ленинградская» на момент начала реновации представляла собой весьма потрепанный трехзвездный отель с билетом в один конец, поскольку средств у городского бюджета хватало только на поверхностную косметику. Коммуникации там были в стенах, поэтому все сыпалось на голову в буквальном смысле. А объект «исторический» и чтобы его сохранить надо было менять хозяина. Как, кому и за сколько не буду, это совсем другая история.  А что касательно реновации, это было захватывающе. Чего только стоит фитнес центр с бассейном в помещении бомбоубежища.  Понятное дело что с новой концепцией и новым брендом отель занял лидирующую позицию в этом локейшене.

В «Минске» было не менее грациозно. К тому же у этого отеля история тянется еще с 19 века, практически двухвековой гостиничный роман. Реновация там была «до основания, а затем…»,  кстати самая благодарная и эффективная. Но, к сожалению, не такая частая, поскольку не все могут себе позволить подобный реверанс. Там впервые в Москве были реализованы санузлы с прозрачными стенами, ресторан с открытой кухней и прочие новомодные фишки, позволившие этому отелю быстро войти в рынок и занять на нем лидирующие позиции.

Дмитрий Богданов: В какую стоимость можно оценить (за кв.м.) стоимость реновации для отелей из разных сегментов рынка (3, 4 и 5 звезд)? Сколько по времени может занимать реновация? Что еще важного стоит учесть отельерам?

Александр Лесник: Здесь все сложно. А закрытием границ стало еще сложнее. Опять же исходя из множественности факторов в любом случае всегда будет получаться средняя температура по больнице. При поверхностной косметике один расклад, при глубокой, когда обдирают стены и вырывают коммуникации, другой, если «до основания, а затем», третий. Часто слышу умные дискуссии «экспертов» о том как надо, а на деле спроси их так чем же «четверка» отличается от «пятерки», толком никто ответить не может. Не раз и не два приходилось сталкиваться с не знанием банальных истин. Да куда далеко ходить, у вас в Сочи, когда меня приглашали посмотреть «президентские» номера некоторых отелей. А я смотрю и думаю про себя, как же вы ребята далеки от классики, которую никто не отменял, не смотря на все новомодные течения. Президентский номер, тот кто в теме, увидит сразу и по зонированию, и по мебели и по сантехнике и по электронике и по прочим мелким деталям, типа марки воды, туалетной бумаги, косметики, качества махры и белья. Не буду продолжать… больная тема.

Так вот, если совсем не уходить от вопроса. То как же оценить. Приведу банальный пример из практики. Меняя в номерном фонде «покоцанные в усмерть» подоконники вы какой  материал сможете себе позволить — пластик, дерево или камень. Вот из таких мелочей и будет выстраиваться ценообразование, поскольку обои обоям тоже рознь.

Или вот еще из текущего. Еще один объект в Вашем городе, где из исторического наследия делают бутик отель, а рядом поставят еще две пятизвездные свечки. Уже «минус» вовсю льют. Меня пригласили «посмотреть» там функциональное зонирование. Владелец не стерпел «картины маслом», на которой огромные блоки венткамер практически посредине разрезают «золотые» площади входной группы. А к лобби бару и ресторану надо «продираться» через две группы тамбуров и прочие хитрости в виде полного игнорирования типологии гостевых/служебных потоков. Ну и по мелочи, типа бельепровода с этажей без нижней точки выгрузки. Про нее просто забыли! А когда вспомнили, то просто пририсовали в рабочей зоне кухни. Песня, одно слово!

Это конечно тема отдельного разговора, когда архитектор в угоду удобного для него конструктива, режет всю гостиничную технологию. Да, что-то мы в сторону от темы ушли. Так вот, инвестор параллельно с рабочей стадией проекта делает заказ дизайна номерного фонда у французов. Спрашиваю, деньги, конечно, Ваши, но зачем? «Наши» тоже весьма достойные концепции реализуют. Практически все мастера этого дела черпают свои шедевры из  одних источников и по одним лекалам. Ну, наваяет французский маэстро свой «шедевр», ориентируясь на своих европейских производителей, а Вы потом подбирая китайские субституты сведете на нет весь его первоначальный замысел. А он отвечает, через Турцию возить буду. И так бывает, в конце концов «хозяин-барин» и деньги свои он сам считает. И вот из таких больших и малых «мелочей» формируется и цена вопроса, т.е. цена потерь. Вот такая у нас с Вами простая «сложная» профессия. 

СПРАВКА:

Компания «Хотел Консалтинг энд Девелопмент Груп»

Контакт: г. Москва, Столешников пер. д.11, тел. +7 (968) 716-13-13,

эл. почта: info@hotelconsulting.ru   сайт: http://www.hotelconsulting.ru/

Еще больше полезных материалов по теме «Реновация» читайте здесь!