Стоит ли инвестировать в курортную недвижимость?

Этот непростой вопрос и решили обсудить организаторы и участники бизнес-завтрака RE-Digest, собравшего ведущих игроков девелоперского рынка, представителей банков, институциональных инвесторов и аналитиков. Мероприятие прошло при поддержке и самом активном участии Ассоциации Отельеров АМОС на площадке конгресс-центра Игорной зоны «Красная Поляна».

Обсуждение оказалось жарким и весьма продуктивным…

Почему все рванули инвестировать в отели и в курорты?

Вот уже несколько лет размер инвестиций в курортную и гостиничную сферу растёт не по дням, а по часам. Не так давно губернатор Краснодарского края Вениамин Кондратьев официально заявил, что инвестиции в курортную сферу только одного этого региона за 10 лет выросли в 100 раз.

А сколько сейчас инвестиций идёт в Крым, курорты Кавказских Минеральных Вод, Алтай, Карелию, Московскую и Ленинградскую области, территории на Байкале и Дальнем Востоке?

Но есть не только большой рост – хватает и сложностей, и подводных камней. Те проекты, которые были построены и начали приём туристов, уже успели столкнуться с проблемой низкой эффективности инвестиций, есть случаи обмана инвесторов, когда обещали по 5 млн рублей дохода в год с каждого номера, а выплатили гораздо меньше.

Что же делать? И о чём говорили эксперты рынка на бизнес-завтраке в Красной Поляне? Ведь желающих инвестировать в туризм меньше не стало, наоборот – суммы только растут и растут.

Альянс Экспертов Рынка Недвижимости (АЭРН), организаторы мероприятия, не только вынесли на обсуждение самые острые вопросы, но и уже приступили к реализации ряда шагов, которые помогут участникам рынка избежать возможных проблем и добиться лучших результатов для каждого рубля, вложенного в развитие курортной и гостиничной сферы.

Сам бизнес-завтрак уже стал первым мероприятием Рабочей группы Re-Digest по гостиничной недвижимости. Куратор рабочей группы в индустрии гостеприимства Константин Левченко, старший преподаватель кафедры туризма и гостиничного бизнеса Финансового университета при Правительстве РФ, подчеркнул, что задача команды экспертов – обеспечить унифицированный подход к анализу, классификации и оценке гостиничных объектов, соответствующий лучшим международным практикам. Такой подход позволяет инвесторам, девелоперам и банкам принимать обоснованные решения на базе проверенных аналитических данных. 

Ключевые факты и цифры

• Доход гостиничного сегмента в 2024 году составил 1,089 трлн рублей;
• Численность размещённых туристов в 2024 году по России достигло 90 млн человек;
• Прирост количества средств размещения в 2024 году (КСР): +7,68%;
• Ключевые регионы: Сочи, Крым, Калининградская область, Дагестан, Алтай.

Без участия ведущих банков – не обойтись!

Эксперты уверены – развитие туристической инфраструктуры в России требует самого активного участия финансовых институтов, способных поддержать масштабные инвестиционные проекты в сфере гостеприимства. Ведущие российские банки – ВТБ, Сбербанк и ВЭБ.РФ – играют ключевую роль в формировании устойчивой экосистемы финансирования гостиничного бизнеса, предлагая широкий спектр инструментов, адаптированных под цели и масштабы инвесторов.

– При проектном финансировании банки обращают внимание на ключевые факторы, влияющие на рыночную стоимость актива. Среди них – ставка дисконтирования как отражение проектных рисков, операционные показатели (ADR, OCC, RevPAR). Также для банков важно чёткое следование концепции проекта и учёт рисков роста бюджета по мере развития проекта, – акцентировал в своем выступлении Антон Вовк, старший вице-президент Банка ВТБ (ПАО), председатель совета Ассоциации «Альянс ЭРН».

Его коллега Анатолий Слуцкий, управляющий директор и начальник управления финансирования недвижимости департамента кредитования ключевых клиентов из ПАО «Сбербанк», поделился результатами проектного финансирования в рамках льготного кредитования по Национальному проекту «Туризм и гостеприимство»:

– Реализуется 114 проектов с общим бюджетом 563 млрд рублей. Совокупный номерной фонд составляет 25 871 номеров. Приоритет отдаётся объектам категории 3-5 звёзд с номерным фондом от 120 номеров, ориентированным на развитие туризма в регионах.

Татьяна Глотова, директор по оценке бизнес-блока ВЭБ.РФ представила актуальные механизмы поддержки проектов в сфере туризма и гостеприимства:  

– Программа льготного финансирования направлена на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, включая объекты культурного наследия. Ключевыми характеристиками проектов являются количество номеров в составе гостиничного объекта и число посетителей объектов крупных инвестиционных проектов (парки развлечений, аквапарки). Основные условия программы:размер кредита – до 80% от стоимости инвестиционного проекта, срок кредита –до 12 лет, ставка –3%+30% КС.

Кроме того, есть отдельная программа по Развитию инфраструктуры горнолыжных курортов, где срок кредитования до 15 лет, ставка – не более 3%.

Но важны не только деньги, важно опираться на цифры и статистику!

Александра Мирошникова, зам. председателя Экспертного Совета Ассоциации Отельеров АМОС, президент Клуба маркетологов, уже после мероприятия отметила:

– Хорошо, что организаторы пригласили на бизнес-завтрак Re-Digest специалистов из сферы аналитики и исследовательской среды. Мы в АМОС ведём практически ежедневный мониторинг гостиничной и курортной сферы, включая и инвестиционно-девелоперскую составляющую. Увы, но многие инвесторы, даже самые крупные, часто не очень хорошо представляют, куда и во что вкладывают десятки миллиардов. А потом, уже после сдачи в эксплуатацию своих объектов, не понимают, как решить вопрос загрузки по краям сезона и в межсезонье. А ведь такие решения нужно принимать не на эмоциях и неких внутренних ожиданиях, а строго на основании цифр и статистики. Поэтому я как человек из сферы маркетинга была рада услышать на бизнес-завтраке экспертов из этой сферы.

Ксения Сорокина, руководитель направления зарубежной недвижимости компании Ricci, отметила положительную динамику на рынке курортной недвижимости:

– Спрос на посуточную аренду в популярных курортных локациях в 2025 году вырос на 22%, что свидетельствует об активизации внутреннего и въездного туризма. Цены на апартаменты в Сочи за 3 года увеличились на 50%, продолжая устойчивый рост на фоне ограниченного предложения и высокого интереса со стороны инвесторов.

Согласно оценкам экспертов Ricci, рентабельность вложений в курортную недвижимость сегодня составляет от 7 до 8% годовых, что делает данный сегмент привлекательным для тех частных инвесторов, которые ориентированы на стабильный доход и долгосрочную перспективу.

Сергей Данильченко, сооснователь и руководитель Hotel Advisors, представил обновлённые данные по гостиничному рынку России.

– Несмотря на замедление темпов роста, рынок остаётся устойчивым – особенно в городах с развитой инфраструктурой. По оценке Hotel Advisors, доход на номер (RevPAR) в январе-мае вырос на 9,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако этот рост оказался ниже уровня инфляции (13,4%), что говорит о разной динамике в разных регионах. 

Значительный прирост RevPAR зафиксирован в Ростове-на-Дону, Тобольске, Самаре, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и Подмосковье. В то же время на ряде курортных направлений, таких как Сочи, Крым, Анапа и Геленджик рост не перекрывает инфляционные издержки.

– Данные и аналитика – ключ к эффективным инвестициям. Девелоперы и операторы должны адаптировать свои модели под инфляцию, сезонность и растущие ожидания клиентов, – подчеркнул в завершение своего выступления Сергей Данильченко.

Анна Мурмуридис, директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли компании Nikoliers, представила исследование по рынку курортной жилой недвижимости в России:

– По данным Nikoliers, 41% сделок с курортной недвижимостью формируют покупатели из 10 регионов:

• Московский регион,
• Санкт-Петербург,
• Ростовская область,
• Красноярский край,
• Кемеровская область,
• Свердловская область,
• Челябинская область,
• Ханты-мансийский автономный округ,
• республика Башкортостан,
• Краснодарский край.

Средний бюджет покупки составляет 6,1 млн рублей. Главные мотивы – сезонное проживание и сдача в аренду, чаще всего через управляющие компании. В большинстве случаев покупка осуществляется с привлечением ипотеки.

Наиболее инвестиционно привлекательные регионы – Краснодарский край, Крым и Дагестан. В Краснодарском крае средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках составляет 474 тыс. рублей, в Крыму – 276 тыс., в Дагестане – 112 тыс. рублей. Всего в этих регионах строится почти 3 млн квадратных метров жилья, а лидер по количеству проектов –Краснодарский край, в котором реализуется 110 проектов. 

А что говорит сам бизнес? Есть ли перспективы?

Ведущим игрокам рынка курортной и апарт-отельной недвижимости не удалось отмолчаться – организаторы бизнес-завтрака дали всем слово и попросили поделиться своим взглядом на ситуацию в отрасли. Как показали их выступления, на фоне стремительного роста внутреннего туризма и высокого спроса на качественный номерной фонд, девелоперы делают ставку на мультиформатные проекты, расширение географии и развитие сопутствующей инфраструктуры.

Ирина Игнатьева, коммерческий директор Группы Мантера, представила текущие активы и стратегические направления развития компании в сегменте курортной недвижимости:

– Среди показателей на 2025 год: средний дневной доход (ADR) в прибрежном кластере составляет от 6 267 ₽ на 3-х звёздочную категорию, в горном – от 9 072 ₽ на 4-х звёздочную категорию (минимальная категория для горного кластера). Загрузка варьируется от 40 до 80% в зависимости от сезона. Основную долю выручки формирует номерной фонд, средняя операционная прибыль (GOP) на номер в зависимости от категории – от 30% до 60%. 

По статистике Группы Мантера, апартаменты и отели в горной локации сравнялись по основным операционным показателям, при этом в средней операционной прибыли апартаменты обгоняют 4* отели. Это говорит о том, что апартаменты – не только элемент быстрого возврата инвестиций в курортную инфраструктуру, но и надёжный долгосрочный инструмент для частного инвестора.

Антон Агапов, заместитель генерального директора сети апарт-отелей YES представил актуальные данные по развитию бренда и стратегии выхода на курортные локации:

– На сегодняшний день номерной фонд YES составляет 4 205 апартаментов, из которых 88% относятся к категории 3*, 12% – к 4*. Все объекты действующих проектов расположены в городах.

До 2029 года YES планирует увеличить портфель до более чем 10 700 апартаментов в 9 городах, включая курортные зоны. При этом компания сделает акцент на объектах 4* (66%) и расширит географию присутствия за пределы мегаполисов. 

Среди перспективных направлений выделяет: Республика Дагестан, Кавказские Минеральные Воды и Байкал. Также YES запускает собственный гостиничный бренд YES Hotel в категории 5*.

Константин Сторожев, председатель экспертного совета по апартаментам РГУД, генеральный директор VALO Hospitality подчеркнул, что с учётом изменений в законодательстве, приравнивающих апарт-отели к гостиницам с обязательной классификацией, необходим подход, при котором условия кредитования апарт-отелей должны учитывать специфику гостиничного бизнеса, который предполагает централизованное управление и соответствие налоговым и правовым нормам. Только при поддержке со стороны финансовых институтов можно стимулировать развитие полноценной гостиничной инфраструктуры. Так мы сможем выстроить цивилизованный рынок с понятными правилами игры для инвесторов, гостиничных операторов и государства.

Особенно заметный рост совокупного среднегодового RevPAR (КСР) в 2024 году зафиксирован в регионах с развивающейся инфраструктурой и растущим турпотоком. Лидерами стали: Алтай: +30%, Сахалин: +25,6%, Липецкая обл.: +23,6%.

Что в итоге?

Уже практически после всех выступлений Александра Мирошникова, зам. председателя Экспертного Совета Ассоциации Отельеров АМОС, постаралась акцентировать внимание участников встречи на ключевых моментах, без реализации которых эффективность инвестиций в курортную сферу окажется далекой от желаемого:

1. В сфере инвестиций нужна прозрачность, высокая экспертиза, и не только со стороны специалистов банковской сферы или сферы недвижимости, но в первую очередь со стороны отельеров и специалистов по санаторно-курортной сфере, а также со стороны руководителей и специалистов профильных органов государственных и муниципальных структур. Сейчас невозможно решить задачи по загрузке по краям сезона и в межсезонье без комплексного и совместного подхода к этому делу.
2. Во всех вопросах развития инвестиционных проектов в любом из регионов невероятно важна логистическая составляющая, так как туристам нужно приехать, прилететь, добраться каким-то удобным образом и за разумную стоимость. А с этим пока тоже не всё благополучно.
3. Рассматривая любой вопрос по инвестициям в гостиничную и курортную сферу, нельзя упускать из виду кадровые вопросы, ведь рабочие места создать можно, а кто будет там работать? А это уже не только жильё, но и детские сады, школы, поликлиники, социальная инфраструктура.

И, уже в завершение своего выступления, Александра Игоревна отметила, что решать эти задачи и вопросы лучше совместными усилиями. Мы же все помним старую поговорку: «Хочешь идти быстро – иди один. Хочешь идти далеко – идите вместе!». У Ассоциации Отельеров АМОС есть уникальные технологии, методики, наработки решения самых сложных задач по вопросам повышения эффективности инвестиций в гостиничную и курортную сферу, уже апробированные в разных регионах России, включая Краснодарский край, Крым, КМВ, Карелию, Башкирию, Алтай и др. Всё это может быть полезным для каждого инвестора и девелопера, планирующего проекты в данных отраслях экономики.

СПРАВКА

Ассоциация Отельеров АМОС – партнёр бизнес-завтрака Re-Digest.

Цель Ассоциации – помочь курортной сфере Юга России и республики Абхазия выйти на лидирующие позиции в мире в сравнении с другими крупными курортными макрорегионами по такому критерию, как профессионализм всех участников процесса, включая инвесторов, владельцев, девелоперов, руководителей, сотрудников, профильных чиновников, профильные СМИ, профильные вузы и ссузы и др.

Флагманские проекты АМОС: Проект «Реновация», проект «Миллион инвесторов для курортов Юга России», Ежегодная Премия АМОС, Форум молодых талантов, Проект 50 NEXT и др.

Сайт Ассоциации https://amos-hotels.ru/