Wellness-отель «Звёздный» в Сочи продают за 4,1 млрд рублей!

В Сочи продают один из крупнейших гостиничных активов в центральной части города – велнес-отель «Звёздный». На аукцион выставили 99,97% акций АО «Отель «Звёздный». Начальная стоимость лота составляет 4,1 млрд руб. Эксперты считают объект привлекательным благодаря его расположению и инфраструктуре, однако обращают внимание как на необходимость дополнительных инвестиций, так и на юридические риски, которые потенциальному покупателю предстоит оценить до заключения сделки.

Без дополнительных вложений в отель не обойтись!

На электронной площадке РАД Lot-Online.ru 7 сентября пройдут торги по продаже 99,97% пакета акций АО «Отель «Звёздный». Актив реализуют через голландский аукцион, предусматривающий снижение стоимости. Начальная стоимость составляет 4,1 млрд руб., минимальная – 3,7 млрд руб.

Отель расположен в центре Сочи на улице Гагарина. В состав комплекса входят главный корпус на 175 номеров общей площадью 18,7 тыс. кв. м, четырёхэтажная вилла класса люкс площадью 781 кв. м с бассейном и двухуровневая автостоянка площадью более 1 тыс. кв. м. Общая площадь комплекса превышает 20,5 тыс. кв. м. Вместе с пакетом акций покупателю перейдёт право аренды земельного участка площадью почти 13 тыс. кв. м, которое действует до 1 января 2047 года.

Инфраструктура комплекса ориентирована на велнес-туризм. На территории отеля круглогодично работают:

• спа-комплекс с термальной зоной,
• крытый бассейн, сауны, парная и снежная комнаты,
• фитнес-зал и падел-клуб,
• открытый бассейн с подогревом,
• ресторанный комплекс,
• три конференц-зала,
• детская игровая комната,
• зона отдыха на пляже «Ривьера»,
• смотровая площадка на крыше.

Вилла оборудована лифтом, семью спальнями, кухней, тренажёрным залом, сауной и собственным бассейном.

Комплекс находится рядом с парком «Ривьера», торгово-деловым центром «Александрия» и Центральным клиническим санаторием. До автовокзала расстояние составляет около 1,5 км, до железнодорожного и морского вокзалов – около 2 км, до аэропорта Сочи – 31 км.

Председатель Экспертного Совета Ассоциации отельеров АМОС Дмитрий Богданов считает, что сам объект обладает хорошими рыночными перспективами благодаря своему расположению и инфраструктуре.

– Отель находится в очень удобном месте. У него неплохой номерной фонд и действительно сильная инфраструктура: открытый и закрытый бассейны, падел-корты, фитнес-центр, рестораны, конгрессно-деловая составляющая. Всё это позволяет рассматривать его как серьёзный городской и одновременно курортный отель, который способен обеспечивать владельцу стабильный денежный поток на протяжении многих лет, – говорит Дмитрий Богданов.

При этом эксперт отмечает, что будущему собственнику придётся вкладывать средства в развитие объекта. По его оценке, материально-техническую базу необходимо обновлять, а маркетинговую и информационную политику – фактически перестраивать.

Только объём дополнительных вложений, по мнению Дмитрия Богданова, может составить не менее 500-700 млн руб. Именно поэтому заявленная стоимость актива, считает эксперт, выглядит достаточно высокой.

– Если учитывать, что в объект ещё предстоит серьёзно инвестировать, то цена в 4,1 млрд руб. кажется несколько завышенной. На мой взгляд, рыночная стоимость могла бы находиться примерно на уровне 2,5 млрд руб. Вместе с тем дефицит качественных гостиничных объектов в Сочи остаётся очень высоким. Желающих приобрести хороший гостиничный актив значительно больше, чем собственников, готовых его продавать. Поэтому нельзя исключать, что инвестор будет готов заплатить премию к рынку ради такого объекта, – отмечает Дмитрий Богданов.

Помимо коммерческой оценки будущему покупателю предстоит провести и комплексную юридическую проверку актива. Управляющий партнёр адвокатского бюро «Домащенко и партнёры» Роман Домащенко считает, что в первую очередь необходимо установить законность предоставления земельного участка и строительства гостиницы.

По словам юриста, потенциальному инвестору следует проверить, кем и на каком основании предоставлялась земля, каким образом объект вводился в эксплуатацию, а также соответствуют ли эти процедуры действующему законодательству.

Для Сочи, отмечает эксперт, этот вопрос имеет особое значение, поскольку судебная практика по земельным вопросам в городе остаётся достаточно обширной.

Если покупатель приобретает пакет акций, а не сам объект недвижимости, то вместе с компанией к нему также переходят все принадлежащие юридическому лицу права и обязательства. Поэтому, как отмечает Роман Домащенко, проверка должна затрагивать не только недвижимость, но и деятельность самого общества. Юрист рекомендует обратить внимание на отсутствие задолженности по аренде земельного участка, налогам и обязательным платежам, а также проверить законность подключения гостиницы к инженерным коммуникациям – электроснабжению, газу, водоснабжению и водоотведению.

Источник

СПРАВКА

По данным системы «СПАРК-Интерфакс», АО «Отель «Звёздный» зарегистрировано в 1993 году. Компания занимается гостиничной деятельностью, численность персонала по итогам 2025 года составила 178 человек. Выручка предприятия за 2025 год достигла 658 млн руб., чистая прибыль – 100,2 млн руб., стоимость чистых активов – 2,3 млрд руб. При этом сервис указывает на низкий уровень общего риска компании, хотя отмечает рост задолженности по налогам. Кроме того, общество выступает залогодателем по десяти сделкам.

P.S.

Рекомендуем по теме курортного девелопмента несколько хороших материалов, которые могут быть вам полезны:

1. Юрий Неманежин, «Сиалия»: о кризисе в отрасли, партнёрах проекта и перспективах Сочи!
2. Из тюрьмы – роскошный отель! Опыт Японии в работе с наследием
3. Кристина Захарченко, ГК «Самсон»: строим любовь к курортам России!
4. Экономика солнца: жесткий, но честный разговор о будущем Сочи!
5. Давид Ахинян: о плюсах и выгодах Alean Emerald Mandarin Garden 5*!
6. Водогрязелечебница в Нальчике: реновация от архитектора из Италии!
7. Анатомия хорошего сна: как «Орматек» меняет индустрию гостеприимства?
8. Отельерам о дизайне: что рекомендовали легендарные дизайнеры ХХ века?