Дефицит номеров или дефицит правды: кто не прав насчёт инвестиций?

12 января на РБК вышла статья «Исход застройки: что стимулирует интерес девелоперов к отельному бизнесу?» (ссылка), которая, по мнению многих опытных экспертов, формирует весьма своеобразную картину мира у читателей и потенциальных инвесторов в курортную сферу.

Вот несколько цитат из этой статьи:

• Нехватка номерного фонда сохранится в России в ближайшие 10 лет, несмотря на достаточно высокие темпы строительства, давала оценку партнер департамента гостиничного бизнеса и туризма Commonwealth Partnership (CMWP), Марина Мережко, сообщало «РИА Недвижимость»
•  «Ни один регион на текущий момент не справляется со спросом. Даже прогнозируемое увеличение номерного фонда к 2035 году примерно на 20% в полной мере не удовлетворит существующий запрос», — считает эксперт.
• По предварительным итогам 2025 года, номерной фонд в гостиницах в целом по России достиг 182,6 тыс. номеров, отмечает Алексей Ефимов (в реальности – уже порядка 1.2 млн номеров).
• Для девелоперов и инвесторов туристический сегмент сегодня открывает возможности для роста и диверсификации портфеля, отмечает эксперт. Стабильно высокий спрос на внутренний туризм формирует емкий рынок для качественных проектов.

Если прочитать всю статью, то у многих складывается впечатление, что всё более чем хорошо в сфере внутреннего туризма и инвестировать в сервисные апартаменты – это невероятно выгодное дело.

Закрытые паблики с участием многих опытных отельеров буквально вспыхнули огнем от такой однобокой подачи информации, но в публичное поле пошли немногие.

Так, к примеру, чуть раньше РБК по этой же теме нашей редакцией «Новости & Смыслы» была опубликована статья «Сервисные апартаменты: Иллюзии у моря, или Искусство терять деньги с изяществом» (ссылка), которую мы однозначно рекомендуем прочитать всем, кто подумывает о вложениях в те самые сервисные апартаменты, а уже после выхода статьи на РБК известный в гостиничной сфере эксперт Яков Адамов из Санкт-Петербурга устроил ей в своем видео-блоге настоящий разгром.

Яков не только сам жестко прошелся по ключевым тезисам публикации, но и привел цитату еще одного известного эксперта Сергея Данильченко, основателя сервиса Hotel Advisors (статистика по загрузка отелей и цене реализации – Сергей буквально видит всё цифры по всей стране в гостиничной и курортной сфере). Далее цитата Сергея:

– По данным Hotel Advisors, мы не наблюдаем системной нехватки номерного фонда – даже в самых загруженных локациях. Если посмотреть абсолютные показатели загрузки по городам и по сезонности, то становится очевидным: даже в сезон высокая месячная загрузка редко достигает 80%. Да с загрузкой 90% и выше, как правило, немного – в Москве, Санкт-Петербурге и ряде других городов это, условно, не более 10% за все дни в году.

Можно ли на основании этих 10% говорить о дефиците номерного фонда? Экономически – нет. Строить или вводить новые объекты на миллиарды рублей ради того, чтобы нерационально закрыть спрос в два-три пиковых дня в году. В остальные периоды эти же объекты будут работать при рыночной мощности – 55-65%, как и весь рынок.

Даже в таких сильных туристических местах, как Сочи, средняя загрузка составляет около 60%. Аналогичная картина в городах вроде Нижнего Новгорода – порядка 56-60% по году. Это говорит не о дефиците, а о нормальной рыночной цикличности.

Где действительно есть потенциал – это не в наращивании количества номеров, а в обновлении и повышении качества существующего фонда. Обновление, перепозиционирование и повышение уровня продукта могут дать рынку больше, чем просто ввод новых метров.

В большинстве локаций проблема не в том, что не хватает отелей, а в том, что часть существующих объектов не соответствует ожиданиям современных гостей (конец цитаты).

Далее Яков Адамов продолжает:

Подмена №1. «Пиковый спрос» выдает за «структурный дефицит».

Данные анализа аналитики от Hotel Advisors (один из последних источников OCC / ADR / RevPAR) : системного дефицита номерного фонда в России нет – даже в пиковые периоды.

Факты:

• среднегодовая загрузка 55-65% – норма по рынку
• дни с загрузкой 90%+ – около 10% в году, даже в Москве и СПб
• в Сочи среднегодовая загрузка ≈ 60%
• в Нижнем Новгороде ≈ 56–60%

Нужно ли строить отели за миллиарды рублей ради 10% пиковых дней?

Ответ: нет. Это гарантированная недозагрузка в остальное время.

Подмена №2. Отсутствие сегментации = ложный вывод

Фраза «рынок не справляется со спросом» не означает, если не указано:

• о каком сегменте речи (3*, 4*, 5*, санатории, MICE-отели),
• о каком периоде (год/сезон/праздники),
• о каком-то продукте (бренд, качество, инфраструктура).
• о какой локации идет речь (город или даже конкретный район)

Когда все это меняют в одной фразе – это не анализ, а лозунг!

Дискуссия получила продолжение

Уже после публикации Якова к дискуссии подключилась редакция «Профи Трэвeл» (авторитетное издание в сфере туризма, партнеры АСИ и т.д.), которая рассказала подробно о сути спора и продолжила аргументацию Якова Адамова:

Что считается «дефицитом номерного фонда»

В гостиничной экономике дефицит – это не «в праздники все дорого» и не «пару дней было 95%». Дефицит – это когда:

• Высокая загрузка держится системно, а не точечно. Много месяцев/лет подряд рынок перегружен.
• Частые sell-out дни (90–95%+) и они составляют ощутимую долю года, а не 5–10% дней.
• Цены растут сильнее инфляции устойчиво, и это не только пиковые периоды, а стабильный уровень ADR/RevPAR на длинном горизонте.
• Нехватка проявляется в конкретном сегменте (например, branded 4–5*, MICE-емкость, санаторий/лечебка), а не «вообще номеров».
• Если у нас среднегодовая загрузка 55–65%, а «90%+» – в редкие даты, то это не дефицит, а нормальная сезонность. Именно то, что описывает Сергей Данильченко.

Международный сравнительный анализ полностью разрушает тезис о дефиците

Средняя загрузка по США в 2024–2025 прогнозно – около 63% (AHLA / Oxford Economics + STR/CoStar). При этом в отдельных топ-рынках в отдельные месяцы может быть 80-86%, но никто из этого автоматически не делает вывод, что «в США дефицит отелей». Например, по данным STR/CoStar за август 2025 г., средняя загрузка по США – 66,1%, а по Нью-Йорку — 86%.

В Китае – массовый рынок с огромным внутренним туризмом – по данным CEIC (официальная статистика, агрегируется в CEIC), общая загрузка в 2023 г. была около 50,69%. Там тоже бывают сверхпики на праздниках, но средняя занятость фонда далеко не 80% круглый год.

Вывод: среднегодовые 50-65% – это вообще-то типичный диапазон для крупных рынков.

Почему 63% в США – это «здоровый рынок», а 60% в России – вдруг «дефицит», по мнению CNWP? Ответ простой: потому что так удобнее продавать стройку. И это приводит к строительству лишних метров, субсидированию будущей недозагрузки (за счет бюджета, кстати), падению RevPAR, банкротствам через 5-7 лет, и очередному «рынок не оправдал ожиданий». Хотя на самом деле рынок был нормальным, а ожидания были фантазией.

Где проблема на самом деле?

Потенциал рынка не в количестве номеров, а в реновации и качестве номерного фонда и инфраструктуры. В России реальная нехватка современных 4–5* с нормальным продуктом, MICE-инфраструктуры, качественных курортных и санаторных объектов. Это дефицит КАЧЕСТВА, а не номеров вообще.

Выводы:

• Нет системного дефицита номерного фонда в России.
• Есть пиковая сезонность и дефицит качества.
• Есть подмена понятий в публичных заявлениях.
• Есть интерес продавать строительство вместо анализа.

Каждый раз, когда вы слышите что-то подобное, как в статье выше, задайте простой вопрос: «Сколько дней в году загрузка выше 90%? А что происходит в ноябре и феврале?». Если ответа нет, перед вами не эксперт, а продавец нарратива».

***

Мы не могли упустить возможность получить комментарий у Дмитрия Богданова, председателя Экспертного Совета Ассоциации Отельеров АМОС, стаж в отрасли у которого 29 лет, и вот как он прокомментировал нам дискуссию, о которой мы рассказали выше:

– Только в Сочи в сезоне 2025 года открылось три новых отеля 5 звёзд, один достаточно большой санаторий 4* и ещё один отель, тоже большой 4*. И сразу все объекты премиум-сегмента почувствовали нехватку туристов даже в июле и августе. По краям сезона и в межсезонье и говорить не приходится – о хорошей загрузке отельеры могут только мечтать.

Яков Адамов абсолютно прав – наличие или отсутствие дефицита нужно определять не по пиковым датам, а по итогам загрузки в целом по году и здесь курортам Юга России точно нужно не гнаться за большим числом новых отелей в сегменте 5*, а точечно создавать уникальные объекты с хорошо проработанной Концепцией – то, о чем уже не первый год говорит Ассоциация Отельеров АМОС.

И полностью прав Сергей Данильченко, который говорит о важности реновации, грамотной реновации уже действующих отелей и здравниц (напомним. Что проект «Реновация» – это флагманский проект Ассоциации Отельеров АМОС).

И, конечно, мы в АМОС ратуем за профессиональный подход со стороны инвесторов, которые планируют инвестировать в сервисные апартаменты. Здесь мы говорим о некоторые важных правилах, как, к примеру:

1. Инвесторам лучше заранее объединяться в пул.
2. Приобретать нужно не просто красивые стены и стильные общественные зоны, но – хорошо выверенную бизнес-модель, в которой есть чёткие обоснованные ответы на вопросы «Как будет формировать поток туристов по краям сезона и в межсезонье?», «Как будет достигаться высокий средний чек при реализации услуг отеля?», «За счёт чего продажи доп. услуг будут выше, чем в аналогичных объектах?», «Как Управляющая компания намерена обеспечить более низкую себестоимость, чем у конкурентов и за счёт чего?»;
3. Сразу стоит настоять на создании Совета директоров и делегировании туда представителей от сообщества инвесторов, с обязанностью для Совета директоров утверждать бюджеты, планы на год вперёд и согласование кандидатуры генерального менеджера после представления им плана работы на год и более.

И это только малая часть того, что стоит знать и сделать инвесторам, которые хотят инвестировать в сервисные апартаменты, иначе даже вывеска известного бренда на фасаде отеля не гарантирует ровным счётом ничего с точки зрения защиты инвестиций.

При этом сама гостиничная и курортная сфера действительно могут быть более чем интересным и привлекательным бизнесом и объектом для серьезных инвестиций, только вот решения о вхождении в эту сферу должны быть осмысленными, профессиональными, качественно подготовленными и опираться на достоверную аналитику и экспертный взгляд тех, кто уже давно в отрасли и имеет реальный опыт создания успешных проектов.

Редакция «Новости & Смыслы» продолжит следить за развитием ситуации и о самом интересном мы обязательно расскажем на наших страницах. Ещё больше полезной информации по этой теме – на сайте Ассоциации Отельеров АМОС вот здесь!