Сервисные апартаменты: Иллюзии у моря, или Искусство терять деньги с изяществом

Интернет полон заманчивых обещаний для инвесторов – «купи апартамент, передай в управление, наслаждайся отдыхом и потоком денег». Но то, что эта формула не работала в Сочи во многих проектах даже в ушедшем 2025 году, и точно не будет работать в дальнейшем (за редкими приятными исключениями), опытным экспертам было понятно уже давно.

Как же на деле обстоят дела с рынком сервисных апартаментов в Сочи и на Юге России разбиралась редакция «Новости & Смыслы» вместе с экспертами Ассоциации Отельеров АМОС, при которой создана Служба защиты прав инвесторов.

Начнём с цифр!

Юлия Усачёва, основатель и руководитель старейшей в Сочи компании в сфере недвижимости, уже не впервые предупреждает потенциальных инвесторов о наличии на рынке завышенных ожиданий в плане доходности сервисных апартаментов:

– Как и любой растущий сегмент, рынок гостиничных номеров прошёл через волны переоценённых ожиданий. Завышенные обещания доходности до 20-25% привели к провальным проектам без операционной модели и реального спроса. Но именно эти случаи сделали инвесторов осторожнее. Сегодня покупатели внимательно анализируют управляющие компании, локацию, структуру дохода и юридическую прозрачность проекта (конец цитаты).

«Рынок стал избирательным – и это хорошо. Остались игроки, которые строят и управляют с расчётом на долгосрочную прибыль, а не на эффект красивой рекламы», – подчёркивает эксперт.

Но стоит учитывать, что по итогам 2025 года объём введенных гостиничных номеров в России установит рекорд за 10 лет – об это пишет РБК со ссылкой на аналитиков международной консалтинговой компании в сфере коммерческой и элитной жилой недвижимости NF GROUP.

Треть новых номеров (33%) – на курортах Краснодарского края! Наша редакция «Новости & Смыслы» не так давно писала об этом в статье «В Краснодарском крае открыли 39 новых отелей в 2025 году!» (ссылка).

Только за прошедший год в Сочи открылись три отеля в сегменте премиум – это Mantera Supreme 5* в Сириусе, Marine Garden Hotel & Resort 5* в Хосте и отель Grand Cascade 5* в самом центре Сочи. Под конец года свои двери распахнул и Azimut 4* на ул. Виноградной, а также первый за 25 лет новый санаторий в Сочи – «Кристалл» 4* в Хосте. Что сразу же сказалось на конкуренции – ведь гостей перестало хватать всем даже в пик сезона в июле и августе, что уж говорить про края сезона и межсезонье.

При этом весьма активно на курорте строятся новые объекты и, в основном, в премиум-сегменте:

— санаторий «Волна» 5* в Хосте;

— три отеля Rotana 4 и 5* на месте бывш. гостиницы «Приморская»

— роскошный (как обещают) отель Lotte 5* на Ривьере

— вторая и третья очередь Marine Garden Hotel & Resort 5*

— новый отель под брендом Ramada 4*

— пансионат «Фрегат» 4* (после масштабной реновации)

— отель Sun Peak 4* в Эсто-Садке

— отель Benefit 4* в центре Сочи на пер. Морском

— апартаменты в Mantera Seaview rеsidence в Сириусе

— апарт-отель «Поляна Пик» в Красной Поляне

— лечебно-оздоровительный комплекс «Вера» 4* в Уч-Дере

— грандиозный отель «Сиалия» 5* с медцентром в Адлере

И это только часть проектов, в реальности их гораздо, гораздо больше. Если же мы с вами посмотрим число уже начатых проектов по Туапсинскому району, в Геленджике и в Анапе, в Архызе и в Крыму – то число подобных проектов превзойдёт все мыслимые и немыслимые пределы…

Выводы просты: текущая модель во многих проектах – это высокорискованная или даже провальная инвестиция для конечного покупателя апартаментов! Покупая апартамент в апарт-отеле, инвестор часто приобретает не актив, а головную боль с непредсказуемым доходом.

Автор популярного видео-блога по теме недвижимости в Сочи Антон Гнатченко уже рассказывал, как некоторые покупатели сервисных апартаментов, затратив на приобретение 20 млн несколько лет назад в итоге смогли выйти из проекта, только снизив цену до 13 млн. Практически 35% потерь, но, с учётом реальной инфляции за 4 года, потери можно оценить и в ещё большую сумму.

Вот основные риски, которые, по мнению ряда экспертов, точно стоит учесть потенциальным инвесторам при рассмотрении и оценке проектов сервисных апартаментов в Сочи, Анапе и по другим курортам Юга России:

1. Сезонность и низкая доходность: средняя загрузка апарт-отеля в Сочи вне лета редко превышает 20-30%. Это означает, что 7-8 месяцев в году апартамент если и не простаивает, то приносит сущие копейки. Прогнозы доходов, которые рисуют девелоперы, часто основаны на 100% загрузке в пик сезона и не учитывают межсезонье.
2. Отсутствие уникального торгового предложения: апарт-отель – часто это почти тоже самое, что квартира с посуточной сдачей. Конкуренция колоссальная: тысячи таких же апартаментов уже представлены на «Авито» и «Суточно.ру», но есть ещё и обычные отели, которые добавляют конкуренции. Нет лояльности гостей.
3. Проблемы с управлением и качеством: многие УК, которым передают апартаменты, часто работают по шаблону, не заинтересованы в долгосрочном развитии объекта. Нет единого стандарта обслуживания, своевременного ремонта, грамотного маркетинга.
4. Скрытые расходы и риски: коммунальные платежи, ремонт, налоги, износ мебели ложатся на инвестора. При низкой загрузке эти расходы «съедают» всю прибыль.
5. Проблема ликвидности: Перепродать такую апартамент-инвестицию сложно, так как рынок перенасыщен одинаковыми предложениями.

Напомним, что не так давно председатель Экспертного Совета Ассоциации Отельеров АМОС Дмитрий Богданов на RUCORE FORUM и на бизнес-форуме АМОС уже поднимал актуальный вопрос о том, «Как новым проектам в HoReCa не стать грустными близнецами?» (ссылка).

С Дмитрием Владимировичем согласна и Мария Николаева, известный архитектор из Москвы, автор проекта отеля Grand Cascade 5* в самом центре Сочи на Курортном проспекте:

– Мы действительно стараемся, чтобы каждый проект был уникальным, но не за счёт необычной формы ради формы, а за счёт очень точного попадания в контекст, в аудиторию и в бизнес-цели. В этом смысле у MAD Architects сильна именно маркетинговая составляющая проектирования: мы начинаем не с фасада, а с вопроса «Для кого это пространство, в каком состоянии человек сюда приходит и что должно с ним произойти, чтобы он захотел вернуться и заплатить за этот опыт? (конец цитаты).

Прочитать полностью интервью Марии можно здесь!

Но отелю Grand Cascade 5* всё же проще, чем многим – он в самом центре курорта и желающие разместиться в нём будут всегда, хотя и ему будет непросто обеспечить высокую загрузку номеров в межсезонье по высокой цене. Другим же объектам, расположенным чуть в стороне от центра, а то и весьма далеко от ключевых локаций, будет ещё сложнее с этим делом.

Что же делать инвесторам?

В предыдущей части статьи мы уже разоблачили модель большинства проектов в сфере сервисных апартаментов, теперь же предлагаем рассмотреть пошаговый план решения для всего сегмента апарт-отелей, которые столь массово возводятся сейчас в Сочи, в Анапе (ещё больше проектов), в Крыму (ещё больше, чем в Анапе) и на Северном Кавказе.

Отметим, что эту тему наша редакция, как и члены Экспертного Совета Ассоциации Отельеров АМОС, поднимает не впервые. Вот, к примеру, хорошая статья «Инвесторы и курорты: вместо отелей теперь санатории?!» (ссылка), а Антон Бодокия часто пишет об этом на своих страницах в социальной сети ВКонтакте.

Дмитрий Богданов из АМОС с почти 30-летним стажем в курортной сфере уверен, что потенциальным инвесторам нужно сместить фокус с «покупки квадратных метров» на «покупку доли в эффективном круглогодичном бизнесе».

И, что даже ещё важнее, инвесторам пора прекратить просто выбирать из того, что им предлагают, а начать требовать с девелоперов и застройщиков создания не очередного апарт-отеля (с бешеной ценой каждого квадратного метра), а ориентированного на круглогодичную загрузку комплекса, где уже есть все предпосылки для качественной загрузки по краям сезона и в межсезонье за счёт качественного лечебно-медицинского центра, термальных комплексов и хорошей конгрессно-деловой базы.

Фактически, по мнению эксперта, нам на Юге очень нужны хорошие санатории уровня 2.0, где современные гостиничные стандарты сочетаются с уникальными предложениями по теме укрепления здоровья, восстановления сил и увеличения продолжительности жизни.

Также Дмитрий Богданов подчёркивает, что для успеха реализуемых уже сейчас проектов  крайне важно на региональном и федеральном уровне решить ещё две масштабных задачи для отрасли:

1. Сделать всё, чтобы на курорты Юга России в новые и в уже действующие объекты поехали в гораздо большем количестве на отдых и лечебно-оздоровительные программы гости из-за рубежа.
2. Решить проблему жуткого дефицита линейного персонала в гостиничной и курортной сфере за счёт привлечения работниц из стран Центральной Азии и дальнего зарубежья.

Иначе все капиталы, инвестированные в бетон, сталь и стекло, покажут крайне низкую эффективность, а то и уйдут в зону убытков.

Мы попросили Дмитрия Владимировича сформулировать ключевые пункты, которые он рекомендует нынешним и потенциальным инвесторам, рассматривающим варианты вложения денежных средств в сервисные апартаменты Сочи и Юга России, и вот что он озвучил:

1. Не просто рассматривайте имеющиеся предложения, а требуйте у девелоперов чёткой аргументации о том, как и за счёт чего они планируют обеспечить загрузку по краям сезона и в межсезонье.
2. Оцените наличие уникального, безоговорочно лучшего предложения по проекту для его ключевых целевых аудиторий.
3. На фоне бесчисленных предложений по апарт-отелям однозначно отдавайте приоритет проектам с хорошей лечебно-оздоровительной базой, термальными комплексами и наличием конгрессно-деловой инфраструктуры.
4. Уже на начальном этапе объединяйтесь вместе с другими инвесторами по проекту, вырабатывайте принципы эффективного корпоративного управления, создавайте Совет директоров вместе с УК, рассматривайте и утверждайте планы развития, кандидатуру генерального менеджера и другие важные аспекты работы комплекса.
5. Привлекайте в проект в качестве экспертов или консультантов опытных профессионалов гостиничной и санаторно-курортной сферы, у которых есть реальные проекты развития своих объектов (а не просто работал в хорошем отеле). И важен опыт работы и развития проектов именно на Юге России – опыт других регионов часто просто нерелевантен. Увы.
6. Начните заранее, до покупки актива, вникать в нюансы гостиничной и курортной сферы – это не только поможет избежать многих ошибок, сбережёт серьёзные суммы, но и подарит массу интересного! Рекомендую.
7. Будьте готовы стать не просто владельцем квадратных метров у моря или в горах, но активным и хорошо подготовленным участником большого и серьезного бизнес-проекта, где вам потребуется много новых знаний, сил, энергии, дипломатических навыков и настоящей стойкости, выдержки, жизненной мудрости, чтобы в итоге вы могли гордиться вашим проектом.

При этом Дмитрий Богданов отметил, что ряд строящихся сейчас апарт-отелей может стать вполне прибыльными и принести хорошие деньги своим инвесторам, но решить эту задачу будет очень и очень непросто!

Что ещё прочитать по теме?

Наша редакция «Новости & Смыслы» рекомендует всем, кому интересна тема апарт-отелей, сервисных апартаментов и инвестиций в эту отрасль в Сочи и на курортах Юга России, прочитать следующие статьи и материалы:

1. Недвижимость в Сочи: 95% объявлений – это фейки!
2. Инвесторы и отельный девелопмент: как найти золотой баланс интересов?
3. Доход без хлопот: насколько это реализуемо на побережье?
4. Стоит ли инвестировать в курортную недвижимость?
5. Крым — просыпающийся гигант курортного девелопмента!
6. Новых отелей премиум-класса в Анапе станет ещё больше!
7. Отличайся или умри! Инструкция для инвесторов в Сочи