Инвесторы и отельный девелопмент: как найти золотой баланс интересов?

Вслед за Сочи почти все курортные города Юга России стали точкой притяжения для девелоперов и реализации крупных инвестиционных проектов в гостиничной и курортной сфере. Но за яркими реляциями о привлеченных миллиардах рублей, по мере развития данного сегмента рынка, начинают всплывать и некоторые негативные моменты.

Инвесторы, поверившие в роскошные перспективы проектов и вложившие десятки и сотни миллионов рублей (а в совокупности – десятки и сотни миллиардов), далеко не всегда получают обещанное. По факту – иногда уже и судебные разбирательства начались в борьбе за интересы сторон.

Почему так и можно ли найти золотой баланс интересов для участников рынка, редакция «Новости & Смыслы» выясняла у ведущих экспертов и самих инвесторов.

Сладкие песни сирен…

В своё время ещё Гомер в «Одиссее» одним из ключевых эпизодов сделал рассказ о сладкоголосых сиренах, которые своими песнями сбивали корабли с безопасного курса и направляли на гибель ради решения своих личных задач. И чтобы избежать этой печальной участи, Одиссей (Улисс) по совету богини Цирцеи приказал своим товарищам крепко привязать сего к мачте, а всем другим членам команды заткнуть уши воском, чтобы они не услышали этих манящих, но столь коварных голосов…

Увы, но и сейчас, в современном мире инвесторы часто слышат сладкие голоса риелторов, современных «сирен» из сферы недвижимости и инвестиций, которые обещают столь привлекательные условия, устоять перед которыми действительно сложно. Всего лишь – купи от 7 миллионов рублей апартамент в новом красивом отеле, передай в управление опытным экспертам, получай от 2-х миллионов рублей чистого дохода ежегодно и наслаждайся жизнью с бокалом розового игристого, качаясь в гамаке на лазурном побережье…

И если бы только обещания этих миллионов дохода! Не секрет, что ряд девелоперов сейчас активно использует и другой способ – на фасад вывешивается вывеска серьёзного российского или даже международного бренда, который сразу становится прямой «гарантией» будущего успеха. Инвесторы активно вкладываются в строящийся объект, но вот международный  отельер – Управляющая компания, спустя пару лет вдруг уходит с объекта или вообще с рынка, а инвесторы остаются с новой реальностью, с другой Управляющей компанией, на которую они изначально не рассчитывали.

В итоге к концу 2024 года и уже в текущем 2025 году даже власти Сочи озаботились не всегда корректным поведением некоторых риелторов и УК, провели ряд встреч для обсуждения ситуации и поиска решения проблем.

О проблеме инвестиций в сервисные апартаменты и новые курортные объекты со множеством собственников говорят и опытные профессионалы сферы недвижимости, которые тоже заинтересованы в исключении случаев обмана и в предоставлении полной информации инвесторам, а также в уменьшении репутационных потерь для данной сферы экономики.

– Инвестиции в сервисные апартаменты уже около 4-5 лет остаются в Сочи одним из наиболее привлекательных сегментов рынка курортной недвижимости. Но, в связи с тем, что их (сервисные апартаменты), как правило, приобретают не для собственного проживания, а для передачи в управление и извлечения последующего дохода, этот сегмент требует очень грамотного и профессионального подхода, — подчеркивает Юлия Усачёва, основатель и руководитель «Городского риэлторского центра», вице-президент Гильдии риэлторов Сочи. — Здесь важно разбираться не только в юридической составляющей, но и в отельной индустрии, понимать тренды курортной сферы, быть готовым к работе, как на растущем, так и на падающем рынке. Увы, сейчас многие продавцы предоставляют не полную информацию инвесторам, а иногда и вводят в заблуждение, давая излишне оптимистичные обещания по доходности. Я лично и эксперты нашей компании «Городской риэлторский центр» (более 28 лет на рынке. – Прим. ред.) всегда рекомендуем относиться максимально вдумчиво к выбору объекта для инвестиций и, конечно же, советоваться с профессионалами отельной индустрии перед принятием решения.

Права инвесторов должны быть надежны защищены!

Чтобы узнать позицию инвесторов редакция «Новости & Смыслы» обратилась к Ларисе Кобзевой, сооснователю и председателю НКО Ассоциации собственников недвижимости «Справедливое партнёрство», в которую вошли инвесторы – собственники апартаментов в различных апарт-отелях Сочи и Краснодарского края.

К советам этой некоммерческой организации прислушиваются и те инвесторы, которые пока только присматриваются к инвестициям в курортную сферу Сочи и Краснодарского края и те инвесторы, которые уже столкнулись с проблемами.

– Некоторые девелоперы Сочи, реализующие проекты в гостиничной и санаторно-курортной сфере, не всегда готовы учитывать интересы инвесторов и миноритариев. Это имеет плохие последствия для всего инвестиционного климата Юга России.

Основные жалобы владельцев сервисных апартаментов – это несоответствие обещанной и реальной доходности, непрозрачная отчётность УК, низкое качество управления и клиентского сервиса. Нередки случаи, когда инвесторов-миноритариев лишают законного права на общее имущество, застройщик оформляет МОП (места общего пользования) на своё юридическое лицо, которое в последствии становится управляющей компанией (УК). Собственники без оформленных МОП в общедолевую собственность (ОДС) лишены возможности влиять на ключевые решения УК и получать доход от коммерческих зон. Таким образом, красивый лозунг «Инвестируй-Живи-Наслаждайся» часто в итоге превращается в «Заплати-Доверься-Жди когда УК научится работать». Обещания легкого «пассивного дохода» в глянцевой рекламе часто приводит доверчивых инвесторов к эмоциональным решениям о покупке, в то время как УК уже приготовила схему, фактически лишающую инвестора контроля над его же активом.

Понятно, что вопросы к качеству управления со стороны владельцев апартаментов всегда были и будут, но важно, чтобы был диалог и совместная работа над решением самых сложных проблем и задач, – делает акцент Лариса Кобзева в беседе с журналистами редакции. — Сейчас мы, как владельцы апартаментов в курортных отелях Сочи, понимаем, что нужна серьёзная совместная работа – и самих владельцев, и Управляющей компании, и экспертов-профессионалов.

Мы сами столкнулись с тем, что приходится отстаивать свои права через суд. Например, вместо обещанных 14% доходности при покупке апартаментов, мы в течение 4-х лет получаем 3% годовых. УК «разводит рукам» и просит нас потерпеть ещё 5 лет, когда они научатся управлять. Поэтому мы, собственники апартаментов, создали ассоциацию «Справедливое Партнёрство» для защиты интересов инвесторов от недобросовестных действий УК и отельеров.

Мы считаем, для того чтобы исключить саму вероятность конфликтов между УК и частными инвесторами необходимы системные изменения в отрасли гостеприимства.

1. На законодательном уровне. Необходимо определить правовой статус апартаментов и, по аналогии с многоквартирным домом, обязать застройщиков с самого начала оформлять МОП в общедолевую собственность. Это исключит главный источник конфликтов.

2. На уровне деловой практики. Провести стандартизацию «белых» договоров управления, т.е. разработать и внедрить отраслевые стандарты договора управления между УК и собственниками, где должны быть чётко прописаны все статьи доходов и расходов, механизм формирования прибыли УК, распределение доходов собственников.

3. Законодательно обязать назначать руководителем УК – сертифицированного профессионального управляющего General Manager. Управление должно быть подотчётным владельцам активов, также, как и в классическом бизнесе. Для принятия ключевых управленческих решений утверждать Совет директоров с участием представителей отминоритариев-инвесторов.

4. На уровне инвесторского сознания – инвесторы должны понимать, что покупают не «квартиру у моря», а долю в гостеприимном бизнесе. А это актив, требующий активной позиции. Поэтому, важно проводить ликбез среди инвесторов до совершения покупки апартаментов в виде рейтингов УК и рекомендаций от профессиональных сообществ..

5. Мы предлагаем разработать Профессиональный рейтинг УК /Отельеров, который поможет частным инвесторам принять обоснованные решения об инвестициях в апарт-отели, гостиницы. В зависимости от рейтинговой оценки лидеры рынка получат признание профессионального сообщества, а остальные участники увидят ясные ориентиры и путь для внедрения изменений. Профессиональный рейтинг мог бы стать мягкой силой воздействия на непрофессиональных игроков рынка.

Мы ценим колоссальную работу нашего губернатора Краснодарского края Вениамина Кондратьева по привлечению инвестиций в курортную сферу Юга России. Я уверена, что разрешение конфликтов лежит исключительно через консолидацию собственников в ассоциации, такие как наша ассоциация «Справедливое Партнёрство», чтобы объединив усилия с профессионалами рынка, обеспечить планомерное развития отрасли гостеприимства и здоровый инвестиционный климат.

Отметим, что ещё в марте 2025 года наша редакция выступила информационным партнёром мероприятия журнала «Эксперт Юг» и Ассоциации Отельеров АМОС, на котором с участием министра экономики Краснодарского края Алексеем Юртаевым, представителями Администрации Сочи, целым рядом ведущих экспертов (ссылка на статью здесь) активно обсуждался вопрос эффективности инвестиций в гостиничную и курортную сферу.

Дмитрий Богданов, председатель Экспертного Совета Ассоциации Отельеров АМОС, вице-президент Общенационального Союза Индустрии Гостеприимства (ОСИГ) тогда отмечал:

– Как можно говорить об эффективности инвестиций в отели и курорты, если не решается один из главных вопросов – загрузка по краям сезона и в межсезонье. Разве может быть эффективным отельный бизнес, когда загрузка по году слабая. А основная выручка приходится на летний период плюс неделя на новогодние праздники? Моя позиция и позиция коллег по Ассоциации Отельеров АМОС однозначна – бизнесу и курортам, властям муниципалитетов и минкурортов края нужно сделать всё, чтобы решить эти задачи по загрузке межсезонье и только в этом случае мы сможем рассчитывать на высокую отдачу от инвестиций в курортную сферу.

Что же нужно инвесторам, бизнесу и курортам?

Александра Мирошникова, президент Клуба маркетологов (стаж в отрасли свыше 20 лет) считает, что без понимания важности совместной работы всех участников процесса и без выстраивания качественной системы корпоративного управления здесь не обойтись – сфера новая для курортов, много непонимания. Много скрытых, а иногда и открытых споров, конфликтов, много неверных решений и неэффективных шагов и все это обязательно стоит приводить в порядок и в надежно работающую систему:

– Принимая активное участие в работе Службы по защите прав инвесторов, созданной при Ассоциации Отельеров АМОС, я много общаюсь и с теми, кто уже инвестировал крупные суммы в курортную сферу Сочи и Юга России, и с теми, кто только пока подумывает об этом. Явно много неполной, часто вводящей в заблуждение инвесторов информации. И не потому, что кто-то кого-то хотел обмануть, хотя и это исключать совсем не стану. Но чаще – потому что в команде девелоперов просто нет людей с хорошим опытом в гостиничной и курортной сфере, нет профессионального партнёра из консалтинговой среды. Здесь и скрыт корень очень уж многих проблем, которые потом негативно сказываются долгие годы на финансовых результатах проекта.

Так, часто не учитывается специфика региона. Так, концепции, применимые для городских отелей в центральной полосе России, совершенно не подходят для Юга. Во многих проектах вижу недоработки в плане выбора сегментов рынка, приоритет в маркетинговой стратегии отдается задачам застройщика при продаже, при этом слабо прорабатывается маркетинг для последующей эффективной работы объекта.

Кроме того, при строительстве часто встречаются проблемы с дефицитом инфраструктуры, которые впоследствии влияют на уровень сервиса и качество гостиничных услуг: где-то не учли необходимость дополнительных помещений и горничным теперь в отеле негде хранить чистое белье; бывает – не хватает лифтов даже для гостей, про лифты для персонала даже говорить не буду.

Но одно из ключевых, характерных почти для всех новых объектов – это крайне неэффективное корпоративное управление. И вот с этим точно нужно что-то решать, иначе конфликты будут только множиться, а разочарования и у инвесторов, и у девелоперов, а в итоге у всех нас будет больше. И именно этого бы не хотелось!

Так как же найти золотой баланс интересов?

С этим вопросом мы от имени редакции обратились к уже упомянутому выше Дмитрию Богданову, эксперту гостиничной и курортной сферы со стажем более 28 лет, опытному человеку с колоссальной насмотренностью в сфере управления и юридической практики. И вот что он нам ответил:

– Чтобы найти золотой баланс и обеспечить интересы всех сторон, включая девелоперов, инвесторов, владельцев сервисных апартаментов, Управляющих компаний и иных сторон (рабочие коллективы, власти, собственно туристы и др.), крайне важно правильно подойти ко всему проекту. Пока нет понимания, что мы вообще создаём, для кого именно и в каком сегменте рынка хотим быть безоговорочно лучшими и максимально привлекательными, каковы наши цели, согласованы ли они между ключевыми участниками, защищены ли права миноритарев, есть ли система разрешения споров и конфликтов, есть ли Стратегия и план развития проекта – мы обрекаем себя и любой проект на множество проблем, споров и даже судебных разбирательств. Важно уметь договариваться и работать совместно.

Но и делать всё это должны те, кто имеет необходимый уровень подготовки, у кого за плечами десятки лет решения сложных задач, организации бизнес-процессов, а компетенции и навыки позволяют находить нужные решения даже в самых сложных ситуациях, которыми всех нас сейчас так радует окружающая нас обстановка. Надеюсь, что все, кто так или иначе связан с курортной сферой, найдут в себе силы и мудрость для грамотных решений, достойного поведения, правильных поступков, в основе которых будет лежать не стремление «урвать здесь и сейчас», но – выстроить надёжные успешные проекты на долгие годы вперёд.