Инвесторы и курорты: вместо отелей теперь санатории?!

Взрывная популярность апарт-отелей может резко снизиться уже в ближайшие пару лет, уверены некоторые эксперты гостиничной и курортной сферы, а вот интерес к санаториям у инвесторов может заметно подрасти. Что же на деле происходит в данном сегменте рынка и каковы ключевые тенденции, разбирались сотрудники редакции «Новости & Смыслы» вместе с издательским домом «Коммерсантъ» и экспертами Ассоциации Отельеров АМОС.

Раз в год – в хороший санаторий!

В последние 7-8 лет в Санкт-Петербурге, в Сочи и теперь ещё по нескольким популярным курортным и туристическим регионам небывалый интерес у девелоперов и инвесторов случился к апарт-отелям и сервисным апартаментам. Это и не удивительно – девелоперы получили возможность доступа к вроде как «дешёвым» (практически бесплатным) деньгам частных инвесторов, а сами инвесторы активно покупали мечту, в которой они уже настоящие отельеры, можно лежать у моря в шезлонге, ничего не делать, а 5 млн рублей каждый год с номера будет капать прямо в карман…

Увы, теперь, после запуска и начала работы целого ряда проектов, стало понятно – и для девелоперов «почти бесплатные деньги» на деле оказались очень и очень дорогими, а инвесторы вместе обещанных 5 млн каждый год получили 1 или 1,5 млн, а то и вообще по 300 тыс. с номера. В ряде случаев дело уже дошло до судебных споров.

В Ассоциации Отельеров АМОС были вынуждены даже создавать Службу защиты прав инвесторов и разрабатывать целую технологию разрешения спорных ситуаций между инвесторами и Управляющими компаниями, так как ситуация иной раз стала переходить уже совсем в неподобающие формы.

Почему так?

Всё просто. Когда на месте старого, советского ещё санатория, строили новенький симпатичный апарт-отель, то картинка, конечно, получалась очень хорошая. Но вот причин для приезда по краям сезона и в межсезонье сразу становилось сильно меньше. В итоге экономика объекта размещения заметно ухудшалась, персонал, нанимаемый на сезонную работу, был не очень заинтересован в предоставлении достойного уровня сервиса – и о каких тут выплатах инвесторам можно вообще говорить?

Санатории, с их хорошей лечебно-диагностической базой, что в премиум-сегменте, что в эконом-сфере, по-прежнему востребованы и глубина продаж у них самая высокая – выше, чем у отелей 5 звезд, у отелей «Всё включено» и у других сегментов индустрии гостеприимства.

На многие даты в санатории и сейчас места раскупаются на полгода или даже на год вперёд! И речь не про июль и август, а про тот же октябрь, к примеру, или апрель.  Согласитесь, отели подобным никак похвастаться не могут даже близко.

Дмитрий Богданов, председатель Экспертного Совета Ассоциации Отельеров АМОС, сопредседатель Комитета по сан.-кур. сфере РСТ, так говорит о тенденциях, складывающихся на рынке лечебно-оздоровительного туризма:

– В постпандемийный период мы получили взрывной рост интереса со стороны граждан в сторону санаторно-курортного лечения. Отмечу, что и 100 лет назад, после пандемии «испанки» тоже наблюдался мощный рост популярности санаториев. В первые 15 лет после пандемии тогда только во Франции было открыто 1100 здравниц. Но есть и негативные тренды. Многие санатории сразу начали поднимать стоимость своих услуг и рост по числу отдыхающих в текущем 2025 году сразу замедлился. Увы, рост цен не всегда сопровождался и заметным улучшением по качеству сервиса и предоставляемых услуг.

При этом и инвесторы, и владельцы объектов, уже поняли, что санатории – это выгодно. Поэтому активно начали строить новые объекты и реновировать действующие. Но, так как многие делают это впервые, ошибок допускают тоже много. Мы, как профессиональная профильная организация, стараемся помогать девелоперам, владельцам, застройщикам и собственно руководителям здравниц в решении всех этих задач – от разработки или корректировки Концепции, до подбора экспертов, специалистов, поставщиков и так вплоть до запуска объекта и организации дальнейшей работы.

Позицию Дмитрия Богданова о важности и необходимости развития санаторно-курортной сферы поддерживают многие известные эксперты федерального уровня.

Партнёр NF Group Ольга Широкова также говорит о росте инвестиционной активности в сегменте здравниц: в этом году ввод номерного фонда здесь вырастет в 1,4 раза по сравнению с 2024-м, – пишет «Коммерсантъ». Позитивный тренд, по мнению эксперта, продиктован развитием рынка внутреннего туризма и действием программ льготного кредитования крупных объектов по ставке 3-5%. В этом году заявки на участие в последней не принимались из-за исчерпания лимитов. Но ранее были отобраны 367 средств размещения на 78 тыс. номеров.

Вице-президент по развитию сети Azimut Hotels Анна Борисова считает, что рост интереса к строительству здравниц сдержанный, а не взрывной, как в случае с отелями. Такие объекты, по её словам, обычно дороже и сложнее классических гостиниц за счёт медицинской составляющей.

Старший менеджер практики «Государственные и социальные инициативы» «Рексофт Консалтинг» Оксана Кулакова отмечает, что строительство санатория в России сейчас обходится в 15-60 млн руб. на номер. Это на 10-40% выше показателя отеля. Президент Cosmos Hotel Group Александр Биба говорит, что интерес инвесторов концентрируется на объектах, сочетающих оздоровительные услуги и функции гостиничного комплекса.

Растущая осознанность в вопросах здоровья

Лев Мазараки, председатель совета директоров инвестиционно-промышленной группы «Стилобат», о том, как государство и бизнес возрождают курортную систему России, отмечает важность не только инвестиционной привлекательности санаторно-курортной сферы, но и актуальность социальной миссии:

– В отличие от модели прошлого века, характеризовавшейся централизованным государственным финансированием, современный рынок развивается на принципах частно-государственного партнёрства и коммерческой эффективности. Такой эволюционный переход открывает новые возможности для бизнеса, формируя качественно новое предложение, ориентированное на современного потребителя.

На смену узконаправленным медицинским программам пришел комплексный подход, сочетающий традиционные методы с современными велнес-практиками. Сегодня санатории предлагают не просто медицинские процедуры, а целостную концепцию оздоровления, включающую спа-комплексы, фитнес-программы и правильное питание. Именно поэтому данное направление представляет значительный интерес для инвесторов, ориентирующихся на растущий сегмент здоровья и превентивного ухода.

Высокий спрос на оздоровительные услуги формируется не только в курортных регионах, но и в крупных деловых и промышленных центрах, таких как Москва. Для значительного числа жителей мегаполисов, испытывающих стрессовые нагрузки, регулярный оздоровительный отдых трансформируется из роскоши в осознанную необходимость для поддержания продуктивности. Значительное количество людей, проживающих в столице, занято на производственных предприятиях. Для этой категории граждан особенно важно создавать доступные зоны рекреации в непосредственной близости от мегаполиса. Таким образом, формируется стабильный спрос, открывающий нишу для проектов, расположенных в шаговой доступности от крупных городов.

В результате сегодня оздоровительный туризм превращается из узкоспециализированного сегмента в массовое явление. Этому способствует как повышение благосостояния населения, так и растущая осознанность в вопросах здоровья. Современный потребитель ищет не просто место для проведения отпуска, а комплексное решение, позволяющее совместить отдых с заботой о здоровье, получением новых впечатлений и эмоциональной разгрузкой. Это создаёт устойчивый спрос на качественные оздоровительные услуги и формирует лояльную клиентскую базу. Государственная поддержка отрасли, выраженная, в том числе, в рамках национального проекта «Туризм и гостеприимство», обеспечивает благоприятные условия для инвестиций.

СПРАВКА

В 2026 году в России будут сданы пять санаториев на 1,2 тыс. номеров, год к году объём ввода вырастет в три с половиной раза: в 2025 году сдан будет только один объект на 354 комнаты. Такие данные в своём исследовании приводит Nikoliers. В перспективе нескольких лет позитивный тренд сохранится. В 2027 году ввод здравниц в России вырастет ещё на 6,1% (до 1,3 тыс.). В 2028 году – в 2,6 раза, до 3,4 тыс.

В общей сложности за 2025-2028 годы в России будут открыты 17 новых здравниц на 6,3 тыс. комнат.

И что же делать инвесторам, девелоперам и самим санаториям?

С этим вопросом мы и обратились к Дмитрию Богданову, учитывая и его стаж в отрасли (более 28 лет), и колоссальный опыт в санаторно-курортной сфере (в т.ч. вывод санатория на позицию № 1 в рейтинге ТОП-100 российских здравниц):

– Я убеждён, что нам в России очень нужны новые хорошие санатории, а уже действующим объектам требуется мощная реновация. Но тут важно грамотно подойти к делу и правильно всё реализовать. К примеру, я часто задаю вопрос на разных форумах и конференциях «Какой санаторий в России вы считаете самым лучшим по вопросам женского здоровья и красоты?». И аудитория однозначно говорит, что такие им неизвестны. А ведь ниша востребована невероятно, но предложения от бизнеса так и нет.

Причём, нужен такой санаторий и в сегменте 5 звёзд, и в сегменте 4 звезды. Разумеется, нельзя забывать и про более доступные в плане стоимость сегменты рынка 3 звезды и 3 звезды плюс.

Я могу назвать еще 15-20 не занятых пока никем сегментов, в которых можно создать успешные проекты и следующие 15-20 лет вообще не испытывать проблем с круглогодичной загрузкой и большой глубиной продаж.

При этом мы ещё толком не вышли на международные рынки, а в этом направлении возможности для роста поистине безграничны.

Но получится ли у девелоперов или инвесторов реализовать подобные проект самостоятельно, без участия профильных экспертов, как, к примеру, Элладий Антонов (возвёл сеть санаториев «Источник» на курортах КавМинВод), Андрей Бочкарёв из OXY360, Александр Амиров (архитектор нового санатория «Кристалл» в Сочи), Владимир Качанов (главный врач бальнеологического комплекса «Мацеста») и др.?!

Подчеркну, даже самые профессиональные в сфере туризма эксперты из Alean Group не берутся пока строить санатории, хотя хорошо понимают их выгоды и преимущества. Ведь есть ещё и риски, и необходимость грамотного, профессионального подхода.

Непросто и уже действующим объектам спланировать и провести реновацию. Сам ремонт, иногда даже очень дорогостоящий, сделать можно. А вот реализовать проект реновации так, чтобы он окупился многократно – это уже сильно сложнее.

Но, при всех этих непростых моментах, строить хорошие санатории нам надо, реновировать действующие надо, и дело это может быть невероятно выгодным, успешным и, пожалуй, максимально перспективным в сравнении с любым другим сегментом индустрии гостеприимства. В идеале, всем нам надо прийти к ситуации, когда фраза «Раз в год – в хороший санаторий!» станет стандартом жизни каждого российского гражданина.

Моя рекомендация инвесторам и девелоперам – стройте, господа, хорошие санатории! Делайте это грамотно и многие точно вам позавидуют!

При подготовке статьи были использованы материалы «Коммерсанта» (ссылка, ссылка).