Отличайся или умри! Инструкция для инвесторов в Сочи

Инвестиции в апартаментные комплексы и отели – тренд последних 5 лет. Особенно эта тенденция заметна в южных курортных городах. Вложения в апарт-отели привлекает всё больше людей, которые хотят иметь источник стабильного пассивного дохода. Однако многие из них, с головой нырнув в незнакомую сферу, разочаровываются. Важный пункт успешного инвестирования – правильный выбор управляющей компании. В нюансах актуальной темы вместе с экспертами разбирался портал «Новости&Смыслы».

Инвестирование в сервисные апартаменты может принести хороший пассивный доход, если вы с умом подходите к выбору объекта для вложения средств. Управляющая компания – это то, что должно быть в фокусе внимания каждого инвестора. Ведь именно на плечах УК лежит ответственность за развитие объекта и его успешность. И всё это напрямую влияет на доход инвестора. В чём особенности УК? Как они влияют на объекты размещения? Чем от друг друга отличаются? И почему про УК стоит знать не только инвесторам, но и туристам, которые выбирают для отдыха тот или иной объект? 

Чем отличаются управляющие компании? 

Тенденция последний трёх лет в том, что внутренний турпоток растёт быстрее, чем номерной фонд. Сервисные апартаменты открываются в стране с космической скоростью. По данным консалтинговой компании MACON, 93% всех апарт-отелей черноморского побережья расположены в Сочи. И на них действительно огромный спрос! Туристы, распробовав отдых в подобных объектах размещения, всё чаще предпочитают их классическим отелям. Особенно они по душе семьям с детьми, которым требуется просторный номер и наличие оборудованной кухни. В России увеличивается и число инвесторов – в 2023 году в Краснодарском крае продано более 4 тыс. лотов. По сравнению с 2020 годом число сделок выросло в 4 раза! Однако большая часть инвесторов впервые столкнулся с отельным бизнесом. Незнание деталей порождает ошибки в самом начале пути. Так, например, многие из инвесторов не фокусируют внимание на УК. А ведь именно они ответственны за развитие объекта. Поэтому в глобальном смысле все управляющие компании преследуют одну цель и сходств у них больше, чем различий. В основном отличаются подходы к организации процесса.

В чём основные отличия УК?

• Разное распределение доходов для инвесторов. Одни УК производят выплаты ежемесячно, другие раз в квартал или даже раз в год. Инвесторам стоит обратить на это внимание.
• У каждой УК своя модель расчётов. Это может быть полная зависимость дохода от результата работа или фиксированный платёж. При выборе УК инвесторы должны это учитывать.
• Одна из особенностей отрасли в том, что работа управляющих компаний не стандартизирована. Нет единого реестра УК или классификации. Всё это не даёт возможности работать УК по единому стандарту. 
• Разная степень прозрачности и реальной доходности. Не все компании готовы открыто говорить о своих финансовых показателях. Реальная доходность также зачастую отличается от заявленной изначально.

– Например, наша компания показывает полную отчётность по доходам и расходам, что даёт нашим инвесторам уверенность в надёжности компании, – рассказывает Антон Бодокия, сооснователь и управляющий партнёр компании «Adamand Resort». – Прозрачность – важный фактор, который становится своеобразным лицом УК на рынке. Готовность компании открыто демонстрировать финансовые показатели уже признак надёжности. А для компании, которая хочет выделится на фоне конкурентов, особенно важно не скрывать свои достижения и реальные цифры. В конечном счёте доверие инвесторов строится на открытости и доказанной эффективности. 

• Отличия в подходах к управлению апарт-отелями с множеством собственников. Иными словами, большие отельные операторы традиционно работают с крупными объектами размещения, где только один собственник. И не всегда они умеют эффективно взаимодействовать с несколькими инвесторами из-за отсутствия опыта. Небольшие УК отличаются тем, что максимально замотивированы показывать высокий результат для инвесторов.

– В отличие от них, новые молодые УК, такие как «Adamand Resort», изначально ориентированы на работу с множеством собственников, – продолжает Антон Бодокия. – Мы понимаем все нюансы такого взаимодействия и можем выстраивать эффективную коммуникацию, учитывая интересы каждого инвестора и собственника апартаментов. 

• Многие УК ставят акцент на свои сильные стороны. Так, например, УК «Mirror Hotels» делает упор на управление объектами, которые прошли классификацию и получили сертификат «4 звезды». 

– Почему именно «4 звезды»? Потому что наша целевая аудитория на всех площадках данной категории звёздности уже завоёвана, – отмечает Тамара Сосновских, директор по стратегическому развитию отельной УК «Mirror Hotels». – Если мы возьмём новый отель «4 звезды» в управление и добавим его на все площадки онлайн-бронирования под нашим брендом, то уверенно обеспечим его загрузку, так как наша целевая аудитория уже отработана. 

«Отдел заботы» для инвесторов 

По мере роста популярности к инвестициям в апарт-отели, растёт интерес будущих собственников и к управляющим компания. Инвесторы становятся более осознанными к выбору УК. Эксперты отмечают, что раньше новички делали ставку на известные бренды, полагая, что громкое имя – залог успеха. Сейчас пришло осознание, что популярность отельной сети на доходность может и не влиять. Главный совет инвесторам – обращать внимание на цифры! А вот громкое имя порой может сбить с толку. К слову, этим часто грешат застройщики, которые и выбирают УК ещё на этапе строительства. 

Почему инвесторам так важно взаимодействовать с УК, а не просто «повесить» на их плечи ответственность и спокойно получать свой доход? Приведём несколько аргументов:

1. Взаимодействие с УК позволяет контролировать доходность и видеть, насколько эффективна работа управляющей компании. Иными словами, инвесторы в идеале должны иметь доступ к информации о структуре доходов и расходов. Так они могут видеть, как формируется их доходность и какие факторы влияют на результат.
2. Постоянный контакт с собственниками укрепляет доверие и помогает инвесторам чувствовать себя более уверенными в своих вложениях.

– Каждый собственник недвижимости хочет видеть в УК гарант максимальной доходности, – комментирует Татьяна Трегубская, руководитель отдела продаж УК «Provence». – Но помимо этого аспекта, УК руководит операционными процессами, связанными с определением категоричности номера, его представленностью на онлайн-ресурсах, последующей эксплуатацией номера и контролем максимальной загрузки. Инвестору важно отметить, насколько оперативно и, согласно сопоставленным срокам, происходит взаимодействие с УК. Время – очень ценный ресурс. Также стоит поинтересоваться у УК, как давно она работает на рынке и каков численный штат команды.

Чтобы повысить уровень доверия между УК и собственниками, некоторые управляющие компании создают специальные «отделы заботы». Это помогает держать руку на пульсе и давать максимум информации инвесторам. 

– У нас сложная система управления, поскольку работать со множеством собственников требует особого мастерства, – отмечает Тамара Сосновских. – Поэтому мы создали клиентский отдел и «отдел заботы», который взаимодействует с собственниками постоянно. Как представитель УК я часто хожу в агентства недвижимости, так как наши сотрудники делают презентации объектов, чтобы агенты-брокеры продавали нашу недвижимость. Могу сказать, что от потенциальных инвесторов сейчас много вопросов в следующем ключе. Они спрашивают: «Мы купим недвижимость, а что потом? Кто будет управлять? Какая будет УК? Какие тарифы на коммунальные услуги?» И таких вопросов очень много! УК должна ответить на все эти вопросы до сделки.   

Своим мнением о важности взаимодействия собственников с УК поделилась пресс-служба Cosmos Hotel Group:

– Как правило, для собственников объектов важны следующие ключевые вопросы: какая концепция, уникальность проекта, звёздность, целевая аудитория и другие. Как управляющая компания мы готовы сделать комплексный анализ и разработать бизнес-кейс проекта, который позволит принять решение о дальнейших инвестициях в проект.

У Cosmos Hotel Group требования к строительству или адаптации уже действующего объекта обоснованы с точки зрения гостиничных технологий и законодательства РФ. В любых требованиях бренда к объекту есть бизнес-обоснование – соблюдение всех технологических процессов даёт правильно работающий отель. Команда Cosmos Hotel Group выступает в качестве советника заказчика при техническом сопровождении нового объекта, основная цель которого обеспечение проектирования и строительства гостиничного объекта в соответствии с должным уровнем качества, конкурентоспособного и отвечающего стандартам бренда. Инвесторам необязательно полностью разбираться в бизнесе управляющих компаний, но отели должны управляться профессиональной командой. УК обеспечивает грамотное планирование за счёт масштаба сети, контролирует исполнение всех бюджетных показателей, консультирует по профильным вопросам, следит за удовлетворённостью каждого гостя, использует собственные выстроенные каналы продаж и маркетинг. 

А с маркетингом проблемы! 

Эксперты отельного бизнеса сходятся во мнении, что современным УК не хватает грамотной маркетинговой составляющей. А ведь именно маркетинг может стать мощным двигателем для привлечения инвесторов! Но зачастую молодым амбициозным УК не хватает времени и ресурса, чтобы активно заниматься продвижением бренда. Несмотря на хорошую результативность такие УК могут быть менее заметными на рынке в сравнении с крупными игроками. 

– Рынок апарт-отелей и управляющих компаний растёт, – комментирует Дмитрий Богданов, председатель Экспертного Совета Ассоциации Отельеров АМОС. – Сотни миллионов вкладываются в отрасль. При этом мы видим большой провал с точки зрения грамотного маркетингового сопровождения. В результате те же самые девелоперы порой не понимают, а кого из УК приглашать к работе? И часто ошибаются. Управляющие компании тоже не всегда чётко понимают свои ниши. Из-за этого хватаются за всё подряд и ничего хорошего не получается. Отсутствие грамотной маркетинговой составляющей – это одновременно проблема и резерв для роста. Те УК, инвесторы и застройщики, которые первыми это поймут и подкорректируют маркетинговое поведение в своих проектах, получат шанс остаться надолго успешным игроком этого рынка. Поэтому правильно определяйте маркетинговую нишу, сформируйте максимально сильное конкурентное преимущество и грамотно доносите это до потенциальных клиентов. 

Чтобы быть успешным и завоевать доверие инвесторов, необходимо не только уделять внимание маркетингу и находить свои ниши. В отельном бизнесе важна гибкость и готовность адаптироваться к любым изменениям! Когда УК становится не просто исполнителем, а полноценным партнёром, то в выигрыше остаются как инвесторы, так и туристы, выбирающие апартаментные комплексы для отдыха. 

Ещё больше актуальной информации по недвижимости читайте здесь!

СПРАВКА :

На примере конкретных управляющих компаний мы покажем их преимущества и сильные стороны. 

УК «Provence» 

Продуманная стратегия работы, грамотный руководящий состав, профессиональная команда, индивидуальный подход к каждому проекту и экспертное знание региона – сильные стороны УК «Provence». Компания берёт в управление отели, гостиницы, комплексы апартаментов, апарт-отели и знает, что нужно делать для получения максимального дохода. В УК отмечают, что они способны как управлять и развивать действующий бизнес, так и запускать новые проекты с нуля. Слаженная команда с разделением и контролем пула обязанностей по отделам и департаментам, слаженная коммуникация внутри команды и непрерывное общение с собственниками отличает УК «Provence» от других игроков рынка. «Provence Hotel Management Company» делает упор на честность и открытость, ясную и понятную отчётность для собственников и большой опыт. УК гарантирует оперативное принятие решений и соблюдение сроков. «Мы берём ответственность за результат, обладаем значительным опытом в индустрии гостеприимства и ведём проекты на высоком уровне. Максимальная прозрачность в работе – с постоянной связью 24/7, 365 дней – это очень важный аспект при выборе действительно успешной УК», – отмечает Татьяна Трегубская, руководитель отдела продаж УК «Provence».

Cosmos Hotel Group

Это не просто гостиничный оператор, это компания полного цикла. Обладая уникальными компетенциями, Cosmos Hotel Group обеспечивает реализацию инвестиционных проектов, профессиональное сопровождение по проектированию и строительству гостиничной инфраструктуры, управление объектами сторонних собственников, внедрение международных стандартов качества, обучение и повышение квалификации сотрудников, как для собственного бизнеса, так и для рынка туризма России в целом. В перспективе 3-5 лет Cosmos Hotel Group увеличит будущий номерной фонд на Черноморском побережье до 4,6 тыс. единиц c текущих 709 номеров. Команда в Cosmos Hotel Group обладает всеми возможностями, экспертизой и опытом. Уже сейчас гостиничный оператор заходит в управление будущего отеля и обеспечиваем техническое сопровождение всего девелоперского цикла проекта. Такой подход позволяет учесть все детали, что делает проект успешным и снижает сроки окупаемости для инвестора.

В октябре 2024 года подписано соглашение с гостиничным комплексом «Вера» о развитии круглогодичного курорта в Лазаревском районе, Краснодарского края. Cosmos Hotel Group возьмёт в управление отельный комплекс на 1 200 номеров, который ежегодно будет принимать более 300 тысяч гостей. Кроме того, в Геленджике Cosmos Hotel Group совместно с федеральным девелопером «Неометрия» уже работает над проектом пятизвёздочного отеля на более чем 1 тыс. номеров – строительство стартует в 2025 году. Номерной фонд Cosmos Hotel Group в Сочи также пополнится сразу двумя проектами: под управлением гостиничного оператора будут работать новые отели – Cosmos Adler Kurortny Hotel (230 номеров) и Cosmos Stay Adler Apartments (119 номеров). Объекты размещения будут располагаться в Адлере.

УК «Adamand Resort»

УК нового поколения, которая с самого начала выстраивает процесс работы вокруг множества собственников, а не одного отельного владельца. Работа с несколькими инвесторами требует особого подхода, прозрачности и гибкости. Цель УК не просто показать результат, но и сделать доходность инвесторов максимально понятной и прозрачной. В современных условиях такой подход – это основа для надёжных и долгосрочных отношений. УК отличается гибкость, быстрое реагирования на изменения и внедрение новых инструментов в работу. «Начинали мы на заре открытия апарт-отелей в Сочи, – рассказывает Антон Бодокия, сооснователь и управляющий партнёр «Adamand Resort». – Мы фактически писали правила для этого рынка, что сейчас позволяет нам уверенно ориентироваться в ситуации и формировать стратегии для наших инвесторов». На данный момент УК демонстрирует одну из самых высоких доходностей по апартаментам в Сочи. За последний год минимальная доходность с апартаментов начинается от 1 млн 200 тыс. руб.  

Отельная управляющая компания «Mirror Hotels»

Молодая УК, которая стала сетью отелей в 2023 году. Одно из главных преимуществ – упор на взаимодействие с собственниками, прозрачность в финансовых вопросах и методика распределения расчёта арендной платы. УК всегда на связи со своими инвесторами. И это не только ответы на вопросы, но и проведение различных круглых столов с привлечением экспертов отельного бизнеса. Это помогает инвесторам разобраться в вопросах сезонности, маркетинговых инструментах, особенностях сервиса, формировании тарифов на обслуживание и т.д. Для собственников также создан канал в Telegram, где собрана информация о том, что происходит на объектах. В этом году УК внедрила систему финансовую модель USALI – это готовая методика управленческого учёта гостиницы по международному стандарту. Причём не только внедрила, но и адаптировала под работу со множеством собственников, что стало одним из конкурентных преимуществ УК «Mirror Hotels». Также введена система чипирования белья, что обеспечивает сохранность имущества.