Greenmont в Адлере: теперь и в формате лизинга коммерческой недвижимости!

В Сочи сокращаются объёмы жилищного строительства на фоне роста гостиничного сегмента. Инвесторы всё чаще делают ставку на отельные активы с профессиональным управлением и пассивной доходностью. О том, как развивается рынок коммерческой недвижимости и какие новые форматы предлагают ведущие девелоперы – в свежем материалы от «Новости & Смыслы» по мотивам публикации в «Ъ»!

По оценке экспертов, в 2026 году сервисные апартаменты и апарт-отели станут основным инвестиционным форматом – их доля уже достигла 65% в структуре нового предложения. Аналитики отмечают, что курортная недвижимость сегодня всё чаще рассматривается не как способ сохранения капитала, а как полноценный инвестиционный инструмент. В то же время подход инвестора меняется: покупателю уже недостаточно иметь «квадраты» на побережье – ключевое значение приобретают:

1. прозрачная финансовая модель,
2. прогнозируемая загрузка,
3. профессиональное управление.

Эта тенденция находит отражение и в ценовой динамике: за последний год стоимость таких объектов в Сочи выросла на 15–25%. При этом спрос на премиальные объекты растёт в среднем на 15-20% в год. Особенно активно развивается сегмент пятизвёздочных отелей.

Отельный сегмент набирает обороты

Изменения, которые переживает рынок недвижимости Сочи, в целом закономерны, считает основатель Astrum Group, застройщика всесезонного курорта Alean Resort Montvert, Артем Тамазов. С 1 января 2026 года городу присвоен статус курорта федерального значения, официально утверждена его территория. Генеральный план развития Сочи до 2044 года направлен на ограничение доли жилой застройки и расширение инвестиционной недвижимости. «Это значит, что основным вектором развития города станут туризм и рекреация», – говорит эксперт. Спрос на квартиры в городе снизился: по данным Дом.РФ, соотношение «продано/построено» – 40%. В I квартале 2026 года квартиры составляют немногим более 35% от всех проданных объектов, остальное – инвестиционные апартаменты.

– Сейчас покупатель в Сочи выбирает не просто квадратные метры. Люди хотят выйти к морю пешком, получить сервис, бассейн, рестораны, управляющую компанию и готовую инфраструктуру внутри проекта. Именно гостиничная недвижимость закрывает этот запрос, – говорит эксперт по недвижимости Сочи, автор ТГ-канала о недвижимости «Какой бюджет – такой сюжет» Кирилл Флутков. Поэтому рынок апартаментов и курортных комплексов продолжает расти, несмотря на высокий порог входа.

Инвестиции в гостиничную недвижимость курорта сейчас напрямую связаны с тем, как меняется сам город, считает генеральный директор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Сочи Юлия Усачёва.

– Основной поток покупателей и арендаторов здесь формируют люди, которые приезжают на отдых, а не на постоянное проживание. Поэтому спрос смещается в сторону апарт-отелей, резиденций и сервисных комплексов у моря, – отмечает эксперт. – Такие проекты сегодня занимают самые сильные локации – с видами, пляжами, прогулочными зонами и готовой инфраструктурой.

Новый формат инвестиций

Модель строительства апарт-отелей и гостиниц с привлечением частных инвесторов и управлением отельным оператором на сегодняшний день является одним из самых популярных и надёжных инвестиционных инструментов в сфере курортной недвижимости, считает эксперт по инвестициям в недвижимость Евгений Ткачёв.

Это мнение разделяет Ленария Хасиятуллина, коммерческий директор девелоперской компании НЕОМЕТРИЯ (ключевой актив Alias Group). По ее словам, рынок смещается к форматам, способным генерировать доход без активного участия инвестора.

– В этом контексте показателен проект Greenmont – курортный комплекс международного уровня, который находится в южной части Сочи – Адлере. Он расположен на территории 4,5 га и вписан в природный ланд­шафт и морскую панораму сочинского побережья, – говорит Ленария Хасиятуллина.

Архитектурная концепция комплекса отличается лаконичностью форм и использованием натуральных материалов в отделке. Авторские интерьеры с панорамным остеклением и увеличенными окнами, а также продуманное благоустройство территории формируют цельную среду.

В инфраструктуру входят пять ресторанов, спа-центр с термальной зоной и медицинской составляющей, фитнес- и детский клубы, круглогодичные подогреваемые бассейны общей площадью 720 кв. м, бары, кинотеатр под открытым небом и спортивные пространства.

Ставка на управление

По мнению Кирилла Флуткова, отдельный интерес вызывают проекты с профессиональным управлением. Такой формат выбирают люди, которые рассматривают покупку как альтернативу банковскому вкладу.

Работа с профессиональными операторами упрощает управление активом, подчёркивает Артём Тамазов. Владелец апартаментов не задумывается о том, как привлекать туристов, поддерживать высокий уровень сервиса и статус отеля. Управляющие компании комплексно решают задачи – от оказания услуг гостям до распределения прибыли между собственниками. При этом оператор подбирает оптимальную модель управления, которая обеспечивает стабильную заполняемость в течение всего года.

– Чем она выше, тем больше доход инвесторов. Для сравнения: средняя заполняемость отелей в 2025 году, по данным администрации Сочи, – 65%, а у проектов с профессиональным отельным оператором этот показатель достиг 87%, – говорит эксперт.

Для инвестора наличие профессионального оператора принципиально важно, считает Ленария Хасиятуллина.

– Такой формат упрощает модель инвестирования: собственник получает доход от эксплуатации номера, не участвуя в операционной деятельности. При этом сохраняется возможность личного использования апартаментов до 45 дней в году, – отмечает эксперт.

В случае Greenmont функции оператора выполняет компания UPRO GROUP, которая за 11 лет присутствия на рынке отработала практику управления различными типами объектов, в том числе курортными апарт-комплексами категории 5*.

Локация и инфраструктура влияют на доход

По словам Кирилла Флуткова, инвестиции в гостиничную недвижимость Сочи в первую очередь завязаны на локации.

Качественные апартаменты и сервисные комплексы в сильных локациях прибавили в стоимости примерно 15-25%, говорит Юлия Усачёва. Часть покупателей рассматривает такие объекты как вторую резиденцию для отдыха, но инвестиционный мотив сейчас звучит всё чаще. Люди хотят сохранить капитал, получать доход от аренды и при необходимости пользоваться недвижимостью самостоятельно.

Комплекс Greenmont соответствует этим критериям: комплекс находится в одном из ключевых туристических кластеров города – на курорте премиум-класса. Недалеко от комплекса основные локации:

• Олимпийский парк,
• курорт Красная Поляна,
• центральный пляж,
• аэропорт.

Море в пешей доступности и близость к транспортной инфраструктуре делают объект удобным как для туристов, так и для собственного сезонного проживания.

При этом развитая внутренняя инфраструктура снижает зависимость от внешней среды: гости получают полноценный курортный опыт непосредственно на территории комплекса. «Для инвестора это означает более стабильную загрузку и, соответственно, доход», – отмечает коммерческий директор девелоперской компании НЕОМЕТРИЯ Ленария Хасиятуллина.

Лизинг курортной недвижимости

Дополнительным фактором инвестиционной привлекательности стало внедрение новых инструментов приобретения – таких как лизинг коммерческой недвижимости. Его основное преимущество – налоговая эффективность: платежи учитываются в расходах, возможен вычет НДС, снижается налогооблагаемая база. В результате инвестиционная модель становится более гибкой и предсказуемой.

В проекте Greenmont компания НЕОМЕТРИЯ впервые применила этот инструмент, который уже вызывает заметный интерес со стороны рынка. «Это подтверждает общий тренд: инвесторы ищут не только качественные объекты, но и оптимальные финансовые решения», – подчеркивает Ленария Хасиятуллина.

Greenmont, как модель новых изменений

По оценке Ленарии Хасиятуллиной, рынок Сочи находится в точке формирования новой инвестиционной реальности. Ограниченность предложения, рост премиального сегмента и переход к гостиничной модели создают условия для появления проектов нового типа. Greenmont в данном случае выступает не как отдельный объект, а как иллюстрация этих изменений – пример того, как трансформируется подход к инвестициям в курортную недвижимость.

По материалам СМИ