На днях эксперты гостиничной, санаторно-курортной сферы и сферы недвижимости Сочи и Крыма рассказали журналистам о тенденциях в сфере покупки/продажи отелей и санаториев. Мы решили поделиться интересными подробностями из большого обзорного материала.
Бум на продажу объектов в сфере гостеприимства (отели и санатории) в Сочи прошел, сообщила журналистам гендиректор Городского центра недвижимости Сочи Юлия Усачева:
— Было продано огромное количество санаториев, пансионатов, которые перепрофилируются частными инвесторами или под апартаменты, или реконструируются под гостиничные комплексы. На сегодняшний день остались только профильные санатории на территории города. Поэтому, если продажи гостиниц и есть, то только частные, небольшие. Весь крупный фонд распродан. Но есть интерес и возможности к инвестированию в курортные апартаменты, мы активно работаем в этом направлении, — отметила Усачева.
Дмитрий Богданов из Ассоциации Отельеров АМОС подтверждает: роста предложений по продаже отелей в этом году нет, а вот ориентация на повышение уровня управления — есть.
— Скорее идет некое переформатирование рынка, ряд объектов переходит в плане управления под профессиональные управляющие компании, что вполне очевидно, так как рынок предъявляет все более жесткие требования к тому, насколько грамотно и профессионально осуществляется руководство отелем, — отметил он в комментарии «Интерфаксу».
Иная ситуация складывается, в целом, по Краснодарскому краю и в Крыму, говорит генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько:
— Начиная с конца сезона 2022 года, число средств размещения на черноморском побережье Краснодарского края и Крыма, которые были выставлены на продажу, увеличилось. Связано это с тем, что большое количество собственников, которые до этого уже задумывались о продаже своих объектов, поспешили с этим решением. В основном это касается средств размещения небольшого формата до 30-35 номеров, — рассказал эксперт.
— Есть тенденция к увеличению предложений по продаже объектов курортной недвижимости, — утверждает руководитель Ассоциации малых отелей Крыма Наталия Стамбульникова. — В Крыму и Севастополе около 50% собственников объектов — жители Украины. Они решают избавиться от своего имущества и уехать в ближнее или дальнее зарубежье. В кругу моих дальних знакомых такие люди есть, я такую тенденцию наблюдаю.
Согласен с этим мнением и гендиректор MACON Илья Володько:
— Некоторое количество собственников объектов недвижимости, расположенных в Крыму, посчитали для себя существенными политические риски, и поэтому приняли решение о продаже всей своей собственности и переезде в другие российские регионы либо заграницу, — заметил он.
В свою очередь исполнительный директор ассоциации «Туристический альянс Крыма» Светлана Возная не видит увеличения продаж гостиниц. Напротив, утверждает она, наблюдается рост строительства объектов именно собственниками.
— Строятся новые объекты. С точки зрения развития винного туризма, гастротуризма, и не только в отношении виноградников, сейчас наблюдается комплексный подход. Здесь просто сумасшедший всплеск, — подчеркивает эксперт.
В Ростове и области ситуация стандартна и соответствует привычным сезонным колебаниям, сообщила «Интерфаксу» президент Ассоциации профессионалов индустрии гостеприимства Елена Папиж:
— Обычно до начала сезона появляется масса предложений о продаже или аренде небольших гостевых домов. Если не получилось удачно отработать или загрузить межсезонье и понесли убытки, то принимается решение о сдаче в долгосрочную аренду на выгодных условиях. Но, по моим наблюдениям, объектов в удачной локации, с однозначными перспективами заработка в сезон на продажу не выставлено или уже не видно, — отмечает Папиж.
Безусловным лидером по ценнику продаваемых рекреационных объектов был и остается Сочи. Сейчас этому способствует и желание собственников выйти из бизнеса в кэш. На деле, многие (не все) эти объявления – это так называемые «фонари», т.е. не соответствующие действительности. Но они опубликованы, соответственно, вызывают бурные обсуждения среди продавцов и потенциальных покупателей…
На первом месте открытых продаж (в частности, на «Авито») с существенным отрывом по стоимости стоит 4-звездочный отель «Жемчужина» в 19 этажей и 963 номера на набережной Сочи стоимостью 5 млрд руб. За эти деньги предлагается приобрести земельный участок под гостиницей площадью 5 га и участок под парковку в 2 га. Заявленная площадь комплекса — 120 тыс. кв. м. Комплекс включает 11 конференц-залов, ресторан и бассейн под открытым небом.
Вообще весь условный топ-5 продаж по заявленной стоимости занят объектами в Сочи. За 4,5 млрд руб. сейчас можно приобрести гостиничный комплекс «Сочи-Магнолия» (126 номеров) на Курортном проспекте. Дом-курорт «Сан-Сити» на той же магистрали продается за 3,5 млрд руб. За отель в поселке Эстосадок на Красной поляне на 95 номеров просят 2,5 млрд руб. Замыкает пятерку 5-звездочный отель на 100 номеров возле морвокзала Сочи за 2 млрд руб.
В целом в Сочи с районами в продаже на сегодня около шестисот объектов, большинство из них — небольшие гостиницы, гостевые дома и комплексы апартаментов в диапазоне 20-100 млн руб.
Отличительной чертой региона на данный момент можно назвать продажу сетевых отелей: Rixos на Красной поляне выставлен за 1,2 млрд руб., Radisson Collection Paradise Resort & Spa в Сириусе — за 1 млрд руб.
Единственным объектом в Краснодарском крае стоимостью 1 млрд руб. за пределами Сочи стала гостиница «Эко-курорт-Юг» в Кабардинке (Геленджик), видимо, из-за 8 га земли недалеко от берега.
В Крыму сетевых отелей нет по определению, а наиболее дорогие объекты — гораздо скромнее сочинских. Самый дорогой появился в продаже на этой неделе — это недостроенная гостиница на набережной в Профессорском уголке Алушты за 1,4 млрд руб. Причем запустить его сходу не удастся — готовность двух жилых зданий оценивается собственником в 70-80%.
Второй по стоимости в Крыму — санаторий «Прометей» с общей площадью помещений почти 40 тыс. кв. м — выставлен на продажу за 898,9 млн руб ($11,25 млн на момент сделки по коммерческому курсу) в поселке Заозерное (Евпатория). На третьем месте — комплекс сити-хаусов и апартаментов «Невский берег» в Евпатории за 895,8 млн руб.
Самым дорогим объектом в Севастополе оказалась гостиница «Херсонес» в непосредственной близости от заповедника «Херсонес Таврический» — 500 млн руб.
На традиционно востребованном туристами Южном берегу Крыма самыми дорогими продающимися объектами — по 300 млн руб. — стали отель «Кастель» в Лазурном (Алушта) на 45 номеров и незавершенный гостинично-ресторанный комплекс в Гурзуфе (Ялта) на Южнобережном шоссе. Непосредственно в Ялте самым дорогим объектом оказалась гостиница Forest House (находится у границ Ялтинского заповедника в нескольких километрах от моря) за 160 млн руб. Что характерно — тоже не запущенная как бизнес.
Определенным трендом в последний год на побережье стало строительство глэмпингов — комплексов каркасных одно- или двухкомнатных домиков у моря. Но если раньше собственник строил их и занимался управлением, то сейчас они сразу строятся на продажу. Один из них предлагается на самом западе Крыма — в селе Оленевка. На 0,25 га земель ИЖС размещен 21 домик, цена — 80 млн руб.
— Финансовая модель в данном случае очень простая: строительство такого объекта обходится в сумму около 30 млн руб, плюс земля по рынку — 5-6 млн руб. В первый год комплекс раскручивается таргетированной рекламой, снимается доход, объект продается как готовый бизнес. В приведенном случае прибыль вдвое покроет затраты. Нюанс в том, что для выхода в ноль потребуется 3-4 года в зависимости от загрузки, а жизненный цикл таких объектов — 5-6 лет, после чего либо снос и новая стройка, либо капремонт, — пояснил владелец франшизы GlampInn Константин Выдыш.
Еще в феврале Российский союз туриндустрии (РСТ) констатировал рост до 50% бронирований организованных групп на летние путешествия, выделяя наиболее популярные направления — Сочи, Анапу, Кавминводы и Геленджик. Тогда же падение бронирований в крымские отели РСТ оценивал в 40-70%.
В марте президент Российского союза туриндустрии Илья Уманский говорил о предстоящем снижении турпотока в Крым на 20-30% из-за сложной транспортной доступности полуострова, и с тех пор трудности не устранены: аэропорт Симферополя не работает, движение автомобилей по Крымскому мосту запущено по всем полосам, но сопровождается досмотром всех без исключения машин, что приводит к скоплению многочасовых пробок, увеличение железнодорожных перевозок идет недостаточными темпами. В марте министр экономразвития России Максим Решетников заявил, что после снижения в 2022-м на 30% турпоток в 2023-м и дальше будет идти «в минус». Бенефициаром этих сложностей Крыма с учетом внешних ограничений выступает Сочи.
Как бы ни сложилась судьба объектов, владельцы которых намерены избавиться от них, курортный сезон-2023 состоится — здесь эксперты единодушны. По крайней мере, для того же Сочи.
— По предстоящему сезону ни у кого никаких опасений нет. Очень много забронировано, как гостиниц, так и санаториев, пансионатов. Поэтому мы ждем предстоящий сезон как очень хороший, никакого оттока не наблюдается, — уверена гендиректор Городского центра недвижимости Сочи Юлия Усачева.
Согласен с этой точкой зрения вице-президент Гильдии риелторов Сочи Василий Дейнека — рисков нет. «Субъекты туристического бизнеса не только не высказывают опасения, они довольны. У нас стоимость номеров растет очень серьезно. В том году продажи подорожали на 40%, а в этом году уже на майские праздник — еще на 30%», — подсчитал он
— По поводу предстоящего сезона — у отельеров Сочи и курортов Кавминвод ожидания самые хорошие. У отельеров Анапы и Геленджика тоже ожидания неплохие, а вот крымчане переживают сильно, и основания для этого точно есть, — говорит Дмитрий Богданов из АМОС.
Ростов тоже настроен оптимистично. «Опыт прошлого года, когда мы уже отработали в условиях закрытого аэропорта и ухода крупного отельного агрегатора по продаже гостиничных услуг с рынка, вселяет надежду на удачный летний сезон, — говорит Елена Папиж. — Не забываем о росте внутреннего туризма в связи с недоступностью нашим согражданам многих зарубежных направлений и сравнительную ценовую доступность нашего региона в сравнении с экзотическими модными туристическими направлениями».
Глава Ассоциации малых отелей Крыма Наталия Стамбульникова ждет активных туристов на личном транспорте, как и в предыдущие пару лет. «Год будет не хуже, чем предыдущий, и среднегодовая загрузка ожидается в объектах, которые работают круглый год, ориентировочно 50%», — заявила она.
Немного уравнять шансы курортов Краснодарского Края и Крыма может завершение масштабного дорожного строительства в Краснодарском крае — дальний обход самого Краснодара и строительство новой трассы от краевого центра до Крымского моста. Однако авиапутешественников эта мера все равно не вернет.
По материалам «Интерфакс»
Более 80 квалифицированных специалистов в сфере недвижимости Большого Сочи, вкл. Адлер, Имеретинку, Красную Поляну и Лазаревский район. Специалисты аттестованы в едином реестре риэлторов. Средний стаж работы в компании — 14 лет.
Бесплатная линия 8 (800) 100-71-91. Сайт компании https://grc-sochi.ru/