Первая линия: шанс для инвесторов или что известно о Кучугурах?

На Кубани продают самый большой частный участок на первой линии Азовского моря – площадь почти 65 га! Организатор торгов утверждает, что территория идеально подходит для размещения гостиничных комплексов с апартаментами. Эксперты считают, что стоимость земли – адекватна рынку, но инвесторы пока опасаются заходить в данную локацию, так как не уверены, что объекты там будут пользоваться спросом.

О том, кому и зачем стоит идти в этот проект – в свежей публикации от «Новости & Смыслы»!

Продолжаем серию публикаций о Приазовье!

Чуть ниже разберем ситуацию с участком, который предложен к продаже, но вначале отметим, что эта статья продолжает наш цикл публикаций о развитии Приазовья и всего, что с этим связано. Вот три предыдущих статьи, которые мы однозначно рекомендуем прочесть всем, кому интересна тема развития Азовского побережья:

1. Ждать ли Ейску бума инвестиций?
2. Приазовье – новый Клондайк?! Кто сможет заработать на побережье?
3. Туризм в Кубанском Приазовье: Кого привлечь и как реализовать?

Отметим, что в прошедшем 2025 году редакция «Новости & Смыслы» совместно с Ассоциацией Отельеров АМОС принимала активное участие в проекте разработки стратегии развития побережья Херсонской области и новых территорий, в т.ч. в очных мероприятиях (материалы имеются в редакции).

Почему всё же Кучугуры?

В Краснодарском крае на курорте Кучугуры выставили на торги земельный участок площадью 64,6 га. Это, по информации Российского аукционного дома (РАД), крупнейший на Таманском полуострове и во всём регионе частный участок на первой линии Азовского моря. Аукцион на понижение цены состоится 10 апреля 2026 года на электронной площадке РАД. Начальная цена лота – 480 млн руб., минимальная – 450 млн.

Как говорится в описании лота, земельный участок расположен на берегу Темрюкского залива и имеет прямой выход к береговой линии Азовского моря. Рядом находятся песчаные пляжи, а также месторождение лечебной грязи Плевак и местные термальные источники.

– Предложение рассчитано на стратегических инвесторов и девелоперов, заинтересованных в развитии флагманского проекта в перспективной точке побережья юга России. Намерения по строительству туристического кластера в данной локации одобрены администрацией Кубани и включены в схему территориального планирования развития Краснодарского края до 2031 года, – говорится в описании предмета торгов.

Отмечается, что на земельном участке возможно размещение гостиничных комплексов с апартаментами, санаториев, SPA-центра, оздоровительной, спортивной и торгово-развлекательной инфраструктуры. В данный момент на территории выполнены изыскательские работы и архитектурное проектирование для рекреационного комплекса.

Выгодно невероятно?

Согласно кадастровой карте объекта, участок находится в 20 км от федеральной трассы А-290 (Крым – Новороссийск) и в 3 км от дороги Темрюк – Порт Кавказ. До аэропорта Анапы около 70 км, до железнодорожной станции Тамань Пассажирская – 60 км.

По словам заместителя руководителя департамента продаж АО «РАД» Дарьи Гончаровой, заявленная стоимость земли беспрецедентно выгодна по сравнению с локациями Черноморского побережья.

– Песчаный вход в море, безопасная акватория, низкая экологическая нагрузка на природную среду и длинный купальный сезон создают уникальные возможности для инвестиций в семейный или молодёжный отдых. Такое использование территории полностью соответствует действующему градостроительному регламенту, – комментирует госпожа Гончарова.

Генеральный директор консалтинговой компании Macon Илья Володько считает, что данный земельный участок интересен для девелопмента в сфере рекреационной недвижимости. Начальная цена аукциона, по словам эксперта, не выглядит завышенной, но возможности поиска потенциальных инвесторов сегодня ограничены неблагоприятным макроэкономическим фоном и высокими кредитными ставками, затрудняющими реализацию таких масштабных и долгосрочных проектов.

– Азовское побережье только начинает осваиваться и основной период роста ожидается в следующие 10-15 лет. Недавно была утверждена стратегия устойчивого развития Приазовья до 2040 года, что позволит более системно раскрывать экологический и рекреационный потенциал территории. Я думаю, что покупателем лота может стать только достаточно крупный и финансово устойчивый девелопер, готовый уже сегодня формировать земельный банк на будущие периоды активного роста рынка, – комментирует господин Володько. – Я думаю, что покупателем лота может стать только достаточно крупный и финансово устойчивый девелопер, готовый уже сегодня формировать земельный банк на будущие периоды активного роста рынка.

Все хотят Крым, к Азову готовы ещё не все!

Как отмечает ведущий эксперт по недвижимости в Краснодарском крае Евгений Ткачёв, выставленный на торги земельный участок выглядит достаточно привлекательно. Ликвидность, по мнению собеседника, у лота него хорошая, а относительно стоимости – она сопоставима с рыночной.

– Однако будет ли заключена сделка – я не уверен. Не исключаю проведение ещё нескольких аукционов на понижение стоимости лота, поскольку, на мой взгляд, инфраструктуры рядом с участком на данный момент всё-таки не хватает. С точки зрения эксплуатации участка – всё будет зависеть от согласования между краевыми, региональными властями и инвестором. На мой взгляд, достаточно органично там смотрелся бы малоэтажный гостиничный комплекс. Похожие проекты кубанские девелоперы уже реализуют в станице Голубицкой Темрюкского района. Кстати, эти инвесторы и могут быть потенциальными покупателями данного лота. Если говорить о примерных сроках реализации объектов на данной территории, я бы прогнозировал появление полноценных гостиничных кластеров в той локации, но не раньше 2035 года, – прокомментировал господин Ткачёв.

По словам президента Гильдии строителей Краснодарского края Алексея Ливадовского, инвесторы пока не хотят заходить в подобные проекты.

– Бизнес осторожничает и считает Приазовье не самой привлекательной локацией, хотя у побережья, на мой взгляд, серьёзный отложенный потенциал. Сегодня по запросам застройщиков мы видим, что все хотят больше осваивать Южный берег Крыма. Что касается Азовского моря, инвесторы считают, что им будет сложно потом реализовывать эти объекты. Девелоперы используют кредитные средства, а ставка сегодня высока, и если они не реализуют проект в срок, до банкротства компании – рукой подать, – говорит господин Ливадовский.

По мнению аналитиков одного из крупных кубанских строительных холдингов, учитывая, что вид разрешённого использования данного участка – «для сельскохозяйственного производства», инвестор не сможет приспособить его для гостиничного обслуживания. В связи с этим, а также рядом других рисков, эксперты говорят о существенно завышенной стоимости лота.

– В частности, Генеральным планом Фонталовского сельского поселения Темрюкского района на этом земельном участке предусмотрено размещение объекта федерального значения «Молодёжный рекреационный центр международного класса PortOle» на 7500 мест. В то же время, постановлением губернатора он был исключён из схемы территориального планирования. Поэтому инвестору придётся провести работы по исключению данного объекта и из Генплана муниципалитета. Кроме того, часть участка (2080 кв. м) расположена в первой зоне горно-санитарной охраны строгого режима, в связи с чем там запрещаются проживание и все виды хозяйственной деятельности, – говорят собеседники редакции. 

А что говорят эксперты АМОС?

С этим вопросом мы обратились к Дмитрию Богданову, председателю Экспертного Совета Ассоциации Отельеров АМОС, вице-президенту Общенационального Союза Индустрии Гостеприимства (ОСИГ), давнему стороннику активного развития побережья Азовского моря. И вот что он нам рассказал:

– Увы, но многие инвесторы, да и даже сами жители Приазовья сильно недооценивают перспективы побережья единственного внутреннего моря России. А они, эти перспективы, просто колоссальны.

Почему так и в чём корень проблем, из-за которых бизнес и инвесторы не в полной мере осознают те возможности и шансы, которые есть у побережья Азовского моря?

На мой взгляд, у нас крайне не хватает аналитических материалов, которые рассматривают путь, уже пройденный, к примеру, курортом Сочи, Анапой, многими проектами по инвестированию в Крыму, на курортах Кавказских Минеральных Вод. Нет изучения, нет осмысления удачных решений и совершенных ошибок – отсюда и недоверие к новым точкам приложения сил. Но давайте взглянем на реальные факты, которыми эти перспективы обусловлены:

• Имеющегося побережья на тёплых морях у России явно недостаточно, а освоена на современном уровне пока вообще малая часть даже черноморского побережья. Спрос, при этом, колоссальный.
• В настоящее время экономическая отдача с каждого гектара Азовского побережья в разы меньше, чем, к примеру, у центра Сочи. Разумеется, не нужно превращать побережье в центр упомянутого курорта, но сокращать разрыв вынудит сама логика экономического развития страны;
• Власти страны и прилегающих к Азовскому морю регионов (Краснодарский край, Крым, Ростовская область и др.) уже выразили политическую волю по развитию Приазовья – и у бизнеса, у инвесторов есть реальный шанс именно сейчас войти в проекты в числе первых.
• Данная территория обладает колоссальными ресурсами для организации семейного отдыха, детского отдыха, лечебно-оздоровительного туризма, событийного туризма,  историко-культурного туризма.
• Практически гарантированно получит развитие и транспортно-логистическая составляющая – путешествовать по Азову между городами и регионами выгодно, удобно, это может и должно стать особой фишкой для граждан и бизнеса.
• У прилегающих к побережью территорий есть уникальные возможности по обеспечению качественными и разнообразными продуктами питания – а это развитие сферы гастрономии и гастрономического туризма.

Ассоциация Отельеров АМОС, имеющая огромный опыт у наших ведущих экспертов участия в проектах по развитию туризма в Карелии, в Башкирии, в Крыму, на КавМинВодах, в Краснодарском крае, готова оказать мощную поддержку всем заинтересованным лицам и организациям, готовым работать над развитием Приазовья.

Кстати, сразу несколько отелей в Приазовье стали лауреатами и Дипломантами Премии АМОС в декабре 2025 года, прочитать об этом можно здесь!

Редакция «Новости & Смыслы» продолжит следить за ситуацией вокруг Азовского моря и о самом интересном мы обязательно расскажем на наших страницах!