Турпоток в Краснодаре растёт: отели теряют, квартиры выигрывают?

Эксперты рынка недвижимости заявляют, что по стране в целом и в Краснодаре, в частности, заметно растёт число так называемых «профессиональных арендодателей», в кейсе которых по десять квартир для сдачи. Впрочем, у некоторых «профи» есть по 200+ квартир и апартаментов. Дело в том, что недвижимость на юге по-прежнему считается визуально понятным активом, который, несмотря на всю макроэкономическую волатильность, остаётся в цене.

О том, как развивается ситуация в этом сегменте на рынке Краснодара – в репортаже «Новости & Смыслы».

До 40% квартир приобретается для последующей сдачи в аренду

По итогам первого квартала 2026 года объём вложений в жилую и коммерческую недвижимость в целом по стране составил 99 млрд руб. Об этом пишет «Ъ» со ссылкой на экспертов консалтинговой компании IBC Real Estate. 

В то же время, по данным «Дом.РФ», в январе-феврале 2026 года объём запуска новых жилых проектов в целом по России увеличился в полтора раза год к году, до 6,6 млн кв. м. Такая динамика, по мнению экспертов, обусловлена активностью девелоперов в элитном сегменте жилья.

В компании «ИНСИТИ девелопмент» считают, что в условиях экономической неопределённости инвестиции в недвижимость имеют ряд преимуществ: 

1. Это физический актив, который сложно «обесценить» мгновенно.
2. Недвижимость имеет потенциал роста стоимости со временем.
3. С квадратных метров есть возможность получать регулярный доход от аренды.

Кроме того, в пресс-службе девелопера считают, что инвестиции в недвижимость защищают от инфляции, поскольку цены на жилье обычно растут вместе с общим уровнем цен.

– Особенно перспективными считаются вложения в квартиры бизнес-класса в центральных районах крупных городов – таких как Краснодар. Здесь сочетаются престижная локация, устойчивый спрос и долгосрочный рост цен. К одним из таких объектов можно, например, отнести жилой комплекс Дом «Эндемик», – говорят в пресс-службе девелопера.

Квартиры, которые приносят деньги

На рынке Краснодара набирает популярность тренд, который уже хорошо знаком курортным городам – приобретение квартир с целью их дальнейшей сдачи в аренду, как на длительный период, так и на краткий срок, что оптимально для отдыхающих. Как рассказала в интервью руководитель группы отдела продаж в «Авито Путешествиях» Жанна Луцкая, в столице Кубани наблюдается рост количества профессиональных арендодателей, для которых сдача квартир или домов в наем является основным заработком.

– У них предложение, допустим, от семи квартир и выше. И число таких арендодателей растёт. Динамика роста предложений прослеживается не только в Краснодаре и в городах Краснодарского края, но и по всей России. Заметен рост конкуренции среди арендодателей, что, конечно же, является драйвером роста качества. То есть для того, чтобы арендодатель на сегодняшний день мог привлечь гостя, ему нужно не только предложить саму квартиру, но и белые полотенца, чистое постельное бельё, удобные спальные места и хороший сервис, – отмечает Жанна Луцкая.

По её словам, для профессиональных арендодателей масштабирование – значимый фактор роста бизнеса.

– Это люди, которые расширяют количество своего предложения, берут новые квартиры и предлагают ассортимент. Помимо этого, растёт и количество начинающих арендодателей. Это связано с тем, что сам вход в бизнес, по сравнению с другими сферами, простой. Для этого достаточно либо иметь собственную квартиру, либо заключить договор с собственником жилья, который позволит сдавать квартиру в субаренду или через управление. За счёт низкого порога входа в бизнес в том числе растёт и количество начинающих арендодателей. Помимо этого, если говорить не только о Краснодарском крае, но о ситуации по стране в целом, то очень много сдается новых ЖК и апарт-комплексов, которые в том числе, безусловно, являются драйверами роста направления краткосрочной аренды жилья, – подчеркивает представитель «Авито».

Директор департамента продаж «ИНСИТИ девелопмент» Ксения Гагарина отмечает, что в настоящее время аренда жилья в столице Кубани стала пользоваться большим спросом из-за повышения процентной ставки по ипотеке и роста стоимости жилья, что сделало покупку квартиры менее доступной для многих жителей города и края и приезжих.

– Именно большой приток приезжих в столицу Краснодарского края даёт рост спроса на аренду – новые жители города не сразу готовы приобретать своё жильё и чаще выбирают аренду. Этот инструмент стал популярным способом решения жилищного вопроса, – говорит эксперт.

Ксения Гагарина также связывает этот тренд с развитием туристической составляющей Краснодара и растущим потоком туристов, приезжающих в город по личным делам либо по работе.

– В наш регион люди приезжают с целью отдыха и работы, и сдача жилья в аренду как инвестиционная цель – очень популярное решение. Город привлекает переселенцев относительной близостью к морю, благоприятной экологической обстановкой, большим количеством солнечных дней в году, хорошей инфраструктурой, транспортной доступностью, высоким уровнем заработной платы и широким выбором рабочих мест. Все эти факторы делают Краснодар привлекательным городом для переезда из других регионов, – рассказывает директор департамента продаж «ИНСИТИ девелопмент».

По подсчётам «ИНСИТИ девелопмент», около 40% квартир в объектах девелопера приобретается для последующей сдачи в аренду.

Как сообщили в консалтинговой компании Macon, средняя стоимость квадратного метра в новостройках Краснодара составляет:

• в микрорайоне ХБК 244,9 тыс. руб.,
• в микрорайоне Черёмушки – 209,5 тыс. руб.,
• в Фестивальном микрорайоне – 185,2 тыс. руб.,
• в районе улиц Петра Метальникова и Российской – 164,6 тыс. руб.,
• на Западном обходе – 164 тыс. руб.,
• в районе Витаминкомбината и микрорайоне Энка – 161,5 тыс. руб.,
• в посёлке Знаменский – 158,3 тыс. руб.,
• в посёлке Пригородный – 146,3 тыс. руб.,
• в посёлке Новознаменский – 143 тыс. руб.,
• в станице Динской – 140,8 тыс. руб.

По информации «ИНСИТИ девелопмент», стоимость аренды в месяц жилья эконом- и комфорт-класса в Краснодаре составляет:

• для студии – от 20 тыс. руб. в месяц,
• для однокомнатных квартир – 25-30 тыс. руб. в месяц,
• для двухкомнатных квартир – 40–50 тыс. руб. в месяц,
• для трёхкомнатных квартир – от 50 тыс. руб. в месяц.

В то же время, как сообщают в пресс-службе девелопера, средняя стоимость аренды жилья бизнес-класса в Краснодаре

• для студий составляет 80-90 тыс. руб. в месяц,
• для однокомнатных квартир – 100 тыс. руб. в месяц,
• для двухкомнатных – 115 тыс. руб. в месяц,
• для трёхкомнатных квартир – 130 тыс. руб.

Вопрос правильной локации

Если говорить про частного инвестора и про единичные покупки с целью заработать денег на сдаче, то здесь эксперты предостерегают покупателей: будет большая конкуренция и дополнительные издержки, связанные со сдачей в аренду. При этом, по мнению ряда экспертов, не важно, какую стратегию инвестор будет использовать – долгосрочную аренду или посуточную.

– Недвижимость для сдачи в аренду по-прежнему покупают, но с каждым годом доходность такой стратегии становится рискованнее. Особенно тщательно считать цифры стоит при покупке с использованием субсидируемых программ от застройщика, где стоимость недвижимости искусственно завышена, и, соответственно, срок окупаемости у такой недвижимости будет больше, а доходность ниже, – говорит Евгений Ткачёв, эксперт по вопросам инвестиций в сферу недвижимости.

В то же время, по его словам, в районах с хорошей посуточной арендой недвижимость будет стоить минимум на 30% дороже, чем в соседних локациях, отмечает Евгений Ткачёв. По его словам, самые популярные локации для инвестиций в недвижимость Краснодаре – это туристические точки притяжения, локации рядом с университетами, аэропортом и центральная часть города.

А что же отели? Если аренда квартир растёт, то кто теряет?

С этим вопросом мы обратились к Дмитрию Богданову, председателю Экспертного Совета Ассоциации Отельеров АМОС, вице-президенту Общенационального Союза Индустрии Гостеприимства (ОСИГ), стаж в отрасли которого составляет более 29 лет. И вот что он нам рассказал:

– Сейчас, согласно официальным данным, в Краснодаре работают 250 средств размещения. В их числе четыре отеля 5 звёзд, 29 отелей уровня 4 звезды, 57 отелей 3 звезды и ещё более 15 отелей более экономного сегмента. Также официальная статистика говорит о росте туристического потока в 2025 году на 7%. Вроде как есть все основания радоваться, но на деле ситуация иная.

Прирост турпотока в краевую столицу по итогам 2025 года действительно есть – в том числе и благодаря открытию аэропорта во втором полугодии. И от прежней «низкой базы» цифры растут. Но данные по прибыльности отелей Краснодара (ссылка) и личные беседы с отельерами показывают, что ситуация весьма сложная. Как отмечает «Юг Times», это уже вынуждает часть гостиниц работать на грани рентабельности.

Конкуренция со стороны посуточной аренды квартир и апартаментов уже давно стала более чем значимым фактором для отелей в курортных городах, теперь этот тренд вовсю заметен и в Краснодаре. Ведь у отелей действительно гораздо выше затратная часть (расходы на персонал, выполнение требований со стороны государства, ведение миграционного учёта, соответствие противопожарным нормам и др.), при этом, как уже известно всем, кто связан с отраслью, компании по сдаче квартир в аренду иной раз обладают бОльшим номерным фондом, чем многие отели и гостиницы.

С 1 января текущего года на 100% вырос туристический налог – и вновь его платят отели, но не платят владельцы/операторы квартир и апартаментов.

Насколько это справедливо и способствует равномерному развитию рынка? Моё мнение – мы имеем дело с жутким перекосом, который обязательно нужно устранить.

Есть ли здесь простое, быстрое, лёгкое и эффективное решение? Увы – нет. Моя позиция, что нужно создавать условия для развития и рынка посуточной аренды, и для гостиничной сферы. И точно не должно быть так, что один сегмент рынка растёт за счёт другого сегмента.

А в чём я уверен на все 100%, так это в том, что и власти, и бизнес могут и должны согласовать долгосрочный План развития туристической сферы Краснодара, сформировать график крупных событий культурного, спортивного, научного, музыкального характера, продумать даты выставок и деловых мероприятий, форумов, конференций, проработать туристический бренд краевой столицы, предусмотреть яркие и привлекательные предложения для транзитного туриста – чтобы туристов стало значительно больше.

По предварительным оценкам, уже сейчас Краснодару нужно ставить себе цели привлечения до 5 млн туристов в год к 2030 году, и это вполне реальная цифра.

Но и учитывать лучше не просто число гостей, но, в первую очередь, количество ночёвок, выручку и, конечно же, объём налоговых поступлений в целом от отрасли.

***

Редакция «Новости & Смыслы» продолжит внимательно следить за развитием ситуации на туристическом рынке г. Краснодара. О самом интересном мы обязательно расскажем на наших страницах!