Вадим Недранец: О недвижимости, «Имовито», долгах и перспективах!

Информационный портал «Новости & Смыслы» с удовольствием дает площадку авторам новых масштабных проектов. Особенно, если это вопросы развития рынка курортной недвижимости, сферы гостеприимства, всей курортной индустрии Юга России. Вадим Недранец, известный в Краснодарском крае эксперт по инвестициям, поделился с нами интересными деталями по своему стартапу, позволяющему значительно повысить эффективность отношений между застройщиками, инвесторами и профессиональными участниками данной сферы…

Ставка ЦБ растет. Что делать?

Уважаемые читатели, дорогие друзья! Вот уже около 25 лет я, профессиональный банкир, открываю свои инвесторские позиции на рынке недвижимости в России.

Финансовый рынок и рынок недвижимости продолжают демонстрировать потенциал для роста и развития. Несмотря на некоторые вызовы и колебания, этот сектор адаптировался к изменяющимся условиям и готов принять новые возможности. Важно отметить, что за последний год цены на недвижимость в валютном исчислении снизились на 25 процентов, что делает рынок более привлекательным для инвесторов. Одним из ключевых факторов, влияющих на цены, является стоимость импортных компонентов, которые составляют около 80 процентов себестоимости квадратного метра. В связи с ростом курса валюты и увеличением транспортных расходов и пошлин, цены на них стремительно возрастают. Это создает дополнительную перспективу для роста цены недвижимости.

Очевидно, что существуют сдерживающие взрывной рост и ажиотажный спрос на недвижимость факторы в виде запретительных ставок по ипотеке и экономической нестабильности. Но застройщиков это не пугает, они понимают, как бороться с такими трудностями. Опытные коммерсанты привыкли на старте продавать дешевле себестоимости для пополнения кассы, как бы оплачивая высокие проценты по кредиту, чтобы потом двигать свое недвижимое втридорога.

А еще им помогут уполномоченные банки, которые взяли на себя обеспечение гарантий покупателям. И если произойдет банкротство застройщика в связи с рыночной турбулентностью, банк заберет проект себе и нанимает этого же или любого другого девелопера закончить объекты.

Так что рынок первичной недвижимости, по моему мнению, можно и нужно рассматривать, как рынок обязательств, а не товаров. Это не стены и потолки, а просто долги, как векселя, облигации застройщиков, обеспеченные гарантиями банков со своим сроком эмиссии и погашения.

Начиная с 2019 год, проектное финансирование строительства стало приобретать массовый характер и с рынка исчезло понятие обманутых дольщиков и за эти 4 года объем выданных застройщикам кредитов вырос с 1 триллиона до 3 ежегодно. Эти колоссальные деньги, с разной эффективностью работают в рынке и обеспечивают жизненный цикл обязательств застройщиков на сроки от 3 до 7 лет.

Даже в случае возможного коллапса, что, по определению, маловероятно, так как государство обеспечивает финансирование и гарантирует стабильность, строительство не прекратится. Напротив, цены на недвижимость будут продолжать расти.

Если ставка рефинансирования продолжит повышаться, цены также будут расти. Если некоторые проекты будут заморожены и на рынке появится дефицит нового жилья, цены вырастут еще больше.

Имовито позволяет изменить подходы к инвестициям!

Работая в основном с развитием территорий, создавая стройплощадки для наших партнеров, я прошел весь путь от застройщика до девелопера и инвестора. И совершенно очевидно, что рынок первичной недвижимости всегда будет востребован у инвесторов. Он ликвиден, поэтому всегда можно рассчитывать на рефинансирование со стороны банков, которые готовы взять в залог проверенный ими объект и кредитовать его. Рынок первичной недвижимости имеет встроенный процентный рост (около 12% годовых), что помогает любому инвестору при принятии решения. Кроме того, он всегда будет поддерживаться государством как драйвер экономического роста.

Конечно, это не всегда было так. Мы помним страдания застройщиков и их дольщиков, когда продажи остановились, строительство прекратилось, незавершенная недвижимость превратилась в мусор, а первичные документы стали доказательствами в уголовных делах.
Однако, сегодня ситуация изменилась в лучшую сторону при поддержке государства и более жесткому контролю над строительством.

В настоящее время риски при инвестировании могут быть снижены благодаря усовершенствованию системы взаимодействия банков и заемщиков, хотя, конечно, не исключены полностью. Рост цен на недвижимость описан в финансовой модели и в нем заинтересованы банки, а значит, и государство. Если инвестор вкладывает только свои деньги в проект, рассчитывая на большой рост, но что-то идет не так и доходность становится ниже ожидаемой, то надо просто принять это и смириться с тем, что доходность приблизится к депозитной ставке. Однако, если сумма инвестиций является только первоначальным взносом, а объем покупки в 5 раз больше, то несмотря на слабый рост и уплату высоких ипотечных процентов, доходность будет кратно выше ставок банков.

Мы сравниваем доходность с депозитными ставками банков, потому что есть несколько ориентиров доходности малорисковых активов на финансовом рынке: депозиты бессрочные, ликвидные, но низкодоходные (1-2% годовых), срочные от 3 до 7 , облигации до 10-12. Рискованные активы, такие как акции, валюта и криптовалюта, не могут быть корректно оценены из-за своей волатильности.

В Имовито мы меняем подходы к инвестициям в недвижимость и создаем системную надстройку в виде торгового терминала по недвижимости, в базу данных которого, благодаря возникшим недавно техническим возможностям происходит экспорт актуальных предложений прямо из CRM застройщиков, наши клиенты видят полную картину рынка и обобщенные данные о предложениях множества застройщиков и инвесторов и их брокеров.

Мы создаем крупнейшего брокера, агрегатора инвестиционной недвижимости для быстрого анализа ретро данных по сделкам по объемам, ценам, локациям и другим инвест-показателям.

Реализация в виде мобильного приложения и сайт позволяет инвесторам оперативно управлять своими позициями в портфелях, выставлять заявки на продажу объектов и на покупку тоже.

Имовито: Терминал, платформа, закрытый клуб!

Одним из ключевых факторов, способствующих повышению ликвидности рынка, стала возможность онлайн перерегистрации сделок с использованием электронной подписи, что заметно сокращает время переходов прав от одного владельца к другому и в ближайшие годы станет главным способом регистрации права на недвижимость. Этот функционал и доступ к рынку через Имовито-терминал позволяет инвесторам быстро и удобно переходить из других сегментов финансового рынка в рынок недвижимости и обратно. Рассчитывать сроки инвестиций и планировать свои бизнес процессы более осознанно.

Помимо всего, платформа Имовито предоставляет возможности для инвестирования в предложения по земле и вторичной недвижимости, которые могут быть привлекательными с инвестиционной точки зрения. Закрытый инвестиционный клуб Имовито – это вип профили через которые дана возможность для его членов видеть множество срочно продающихся объектов с существенным снижением стоимости и в больших объемах.

Первичная и вторичная недвижимость могут быть легко описаны с помощью простых финансовых терминов. Первичная недвижимость представляет собой инвестиции в рост стоимости и капитализацию, в то время как вторичная недвижимость обычно обеспечивает более низкий рост стоимости и консервативный доход от аренды.

В Имовито существуют различные направления, включая розничное инвестирование и управление инвестициями. Здесь эксперты и вы одна команда. Для потенциальных инвесторов рекомендуется обратиться к инвестконсультантам в области недвижимости и проработать вместе с ними процесс инвестирования в недвижимость на примере объектов, которые вам интересны. Также важно выбрать стратегию инвестирования.

Важными критериями в инвестициях являются срочность, доходность и возвратность, которые часто используются банками. Почему бы и вам не стать своим собственным «банком» и учесть эти критерии при принятии своих решений?

Автор: Вадим Недранец, основатель АО «Имовито» — российский IT стартап- мобильное приложение. Компания продает и покупает первичную и вторичную недвижимость в России и за рубежом, разрабатывает торгово-аналитический терминал инвестиционной недвижимости. Операционные локации:

• Сочи,
• Краснодар,
• ОАЭ,
• Москва,
• Санкт-Петербург.

Компания создана банкирами и инвесторами в недвижимость.

Контакты отделов продаж недвижимости: +7 (861) 945 00 09, +7 (903) 412 00 13.

Еще больше интересных новостей, материалов и интервью из сферы бизнеса читайте здесь, о предстоящих и прошедших мероприятиях в Сочи и по Югу России – здесь!