Александр Лесник о гостиничном девелопменте: радужно бывает не всегда!

Перемены в гостиничной и курортной сфере в России колоссальны. И масштаб этих перемен в текущем 2026 году осознали практически все, кто сопричастен к отрасли. Включая многочисленных покупателей сервисных апартаментов, а также девелоперов, архитекторов, дизайнеров, поставщиков все и вся, партнёров из других сфер…

Редакция «Новости & Смыслы», будучи уже многолетним информационным Партнёром Ассоциации Отельеров АМОС, чьей стратегической целью является помощь предприятиям индустрии в выходе на лидирующие позиции по профессионализму участников, продолжает серию экспертных интервью с самыми известными и уважаемыми участниками рынка. Сегодня мы вновь, после трёхлетнего перерыва, беседуем с Александром Лесником из Hotel Consulting and Development Group (прежнее интервью рекомендуем прочитать здесь).

Руки бы оторвать тем, кто это сотворил!

⁠– Александр, сейчас в России реализуются сотни, если не тысячи, инвестпроектов в гостиничной сфере. Но хороших концепций, увы, крайне мало. Каких знаний и компетенций не хватает инвесторам и девелоперам в данной сфере?

– Да по большому счёту и знания, и компетенции у нас есть. Они наработаны за время работы наших коллег в «брендированных» отелях, многие из которых прошли всю карьерную лестницу от линейки до GM. По сути, это профи очень высокого класса. Проблема больше в другом – к реализации инвестпроектов такие специалисты привлекаются редко. Вы сами видите сколько в информационном поле «экспертов», не имеющих опыта работы в нашей индустрии. У многих укоренилось мнение, что гостиница – это просто, что в ней сложного. А вот тех, кто реально из операционки, да не на одной позиции в сейле, маркетинге или фронт-офисе, а по полной номенклатуре, кто реально знаком со всей цепочкой технологии, не так много в публичном поле. А они есть и не только в столицах.

Ни для кого не секрет, что  большинство инвестпроектов сегодня реализуется крупными структурами. Работая с ними, многие сталкиваются с дилеммой, когда промежуточные звенья иерархии доступа к лицу, принимающему решение становятся если не барьером, то минимум камнем преткновения в их успешности. И не только в контексте временного лага. С одной стороны понятно, кто будет рубить под собой сук, с которого кормится, допуская до босса лицо, превосходящее в компетенции. С другой, такой «фильтр» обрекает проект на деградацию.

Ещё одной особенностью проектов крупных структур, особенно если у них уже был опыт реализации гостиниц, становится превалирование прописной дилеммы теории менеджмента «сделано не нами», под соусом «у нас так принято, давайте мы будем сами решать, что и как нам нужно». Смотришь на них и думаешь не только про то. Зачем же вы пригласили профильного специалиста, если сами всё знаете? Слава богу, что в большинстве случаев люди, поняв, что рядом с ними профи, начинают слушать и делать так, как надо, хотя так радужно бывает не всегда.

Часто встречается ещё одна беда, когда масштабные проекты разруливают люди, компетенция которых далека от гостиничных реалий. Сегодня у каждой крупной структуры, владеющей серьёзными финансовыми ресурсами, внутри есть своё девелоперское подразделение, которое реализует проекты группы исходя из своего представления о реалиях. Что и как там внутри варится неизвестно, что будет по итогу – тоже. Я общался на эту тему с несколькими профи, зашедшими на управление такими историями. Они говорят: «ёклмн», да, работать можно, но косяк на косяке, руки бы оторвать тем, кто это сотворил. Поэтому что имеем, то имеем. 

– ⁠⁠Можем ли мы попросить вас привести 3-4 хороших примера на тему того, когда у проекта есть концепция и грамотная её реализация?

– Привести то можно, но по большинству серьёзных проектов я связан SLA. Но тем не менее в вашей локации могу назвать парочку интересных проектов. Первый – это отель, который скоро выйдет под одним из ближневосточных брендов. Не знаю, что получится в финале, но на проектной стадии мы с проектным офисом владельца «вылизали» там технологию, если не до совершенства, то во всяком случае, до приемлемых для международного оператора параметров.

Второй – это бывший «Radisson конгресс и спа», для которого мы сделали концепцию реновации. По бэк-офису там всё «ок», а вот общественные зоны и состав действующих центров прибыли мы существенно переработали. К сожалению, после его перехода к новому владельцу там, видимо, ничего менять не стали.       

Забыли про тишину – и гость, увы, не вернётся!

– ⁠⁠По итогам 2025 года тема тишины и акустического комфорта в отелях стала одной из ключевых для туристов. По вашему профессиональному мнению, какой % отелей обеспечивает действительно высокий уровень комфорта по этому параметру? Стараетесь ли вы в своих проектах учитывать этот фактор?

– Отвечу провокационным вопросом: а кто реально из знакомых вам инициаторов гостиничных проектов привлекал на стадии «Shell and Core» акустическую лабораторию для экспертизы? Тогда, когда можно хоть что-то изменить? Или ещё на стадии «рабочки» заказывал специализированный расчёт от профильной организации?

Те, кто работает с брендами, застрахован по этой позиции, поскольку там это не только обязательное требование мануала, но и экспертиза проектного офиса.

А в независимых концепциях всё это отдано или на откуп архитектору, или делается на основе собственных представлений инвестора. Однозначно скажу, что этот параметр является одним из краеугольных камней концепции «WOW», о которой сейчас модно говорить с трибун гостиничных форумов. Те, кто читает мои «путевые заметки», не раз сталкивались с примерами, когда креативность дизайна и дороговизна мебели и систем нивелировались фактором акустического комфорта и нежеланием возвращаться в такой отель вновь. 

Нас тоже эксперт консультировал…

– ⁠Какие 5-7 ключевых советов, подсказок или рекомендаций могли бы дать владельцам и отельерам при планировании ими и реализации новых отелей или при масштабной реновации?

– Рекомендации, конечно, можно дать, но у нас в отечестве по-прежнему предпочитают сначала сделать торжественный заход на грабли, отлив в бетоне два-три этажа и только потом начинают задавать вопросы «Почему?». Видимо, это наша особенность.

Как выглядит классический «попадос» в самом начале, ещё на предпроектной стадии. Про бизнес-план «по-русски» сегодня не будем, здесь всё понятно. Поскольку можно и «на коленке посчитать». И поверьте, +/- будет похоже на правду. Главное знать, что на что умножить и где отнимать.

А вот со второй историей посложней. Потенциальный инвестор обычно сразу ищет архитектора. Причём если у него нет опыта в этом сегменте коммерческой недвижимости, то обычно он ищет его в интернете, по типовому запросу на проектирование гостиниц. Вы сами попробуйте, там столько специалистов!.. Выбрав последнего на основании красочности сайта, толстоты виртуального порфолио или частоте появления на трибуне модных сейшенов, он, заплатив 50% аванса, а в текущих реалиях это восьмизначная цифра, начинает ждать «чуда».

Архитектор, сделав свой «шедевр», отправляет его на согласование заказчику, и последний, покрутив красочную картинку, чувствует, что что-то не так, и начинает искать тех, кто может «просветить» его в этом вопросе.

Если ему повезёт, и он все же находит вменяемого специалиста, который может дать ему такую экспертизу, начинается первый акт марлезонского балета. 

Согласившись с выводами эксперта, заказчик пытается склонить архитектора к изменению проблемной планировки, но архитектор-то уже отработал аванс и нисколько в этом не заинтересован. А если архитектор ещё и «ушлый», то он прописал в своём договоре, что все изменения только за дополнительную плату! Он работу сделал по тем ТЭПам, которые ему выдали. Задание на проектирование у него было в виде невнятных хотелок заказчика, и в своём договоре он тоже предусмотрел необходимость этого документа. Поэтому – что просили, то и получили. Тем более, что ему до мнения какого-то там эксперта, мало ли таких рядом ходит.

И у заказчика возникает дилемма: или отказываться от услуг именитого «творца», или попытаться склонить к корректировке его творения. Но как исправить неисправляемое, если лифт с подземной парковки выходит в фойе конференц-зоны на другом конце здания и чтобы оттуда попасть в лобби, надо выйти на улицу. Та же картина и со служебным лифтом: он один и на разгрузку/выгрузку, и на кухню ресторана, и в помещение поэтажного обслуживания номерного фонда. Т.е. и бельё, и пищевка, и ТБО, и химия – всё в одном флаконе. Но архитектор выпучивает глаза: а что тут такого, это наш технолог делал, а покажите, где написано, что так нельзя. А в историях, когда коробка уже стоит, ситуация становится совсем веселой.

Но опять же архитектору до всего этого фиолетово. И он совершенно справедливо замечает: а судьи кто? У вас своя правда, у нас своя! Нас тоже эксперт консультировал, у него грамоты есть от Минэконмразвития, и он член экспертного совета. Хотя за плечами у последнего две коммунальные квартиры, названные сервисными апартаментами. И крыть такие доводы нечем. У настоящего спеца из «поля» ни грамот, ни званий нет. Он целый день или на конферец-колах или на стройке. И подтвердить свою компетенцию он может только своим участием в конкретных гостиничных историях.

Тем не менее, я расскажу свою пошаговую инструкцию, как не «лоханутся» на первых шагах вхождения в «гостиничное болото». Очень коротко, поскольку тема эта бездонна.

Итак, первые три шага для начала гостиничного проекта:

1. Найти нормального спеца, имеющего практический опыт реализации гостиничных проектов. Это трудно. Поскольку тот, кто реально делает, обычно не особо публичен. Таких людей вы редко встретите на гостиничных тусовках, там правят бал диванные эксперты и сетевые говоруны. В данном случае вам больше поможет «сарафанное радио». Причём замечу, искать такого специалиста не обязательно в столице. В регионах есть практики с весьма достойным бэкграундом. Кто захочет, тот найдёт.

2. Найти вменяемых архитекторов. Повторю вменяемых – поскольку некоторые, даже при наличии подробного техзадания с программой распределения площадей, умудряются лепить отсебятину. Ну и в меру креативных. Поскольку чрезмерная креативность даже в формате палаток и фанерных домиков потом вылезет вам боком на стадии эксплуатации. По своему опыту могу сказать, практически нет специализированных гостиничных архитекторов, всё это пиар. У наших архитекторов не может быть узкой специализации. У них сегодня квартира или коттедж, завтра, если совсем повезёт, ЖК, ритейл или офисы. И это у наиболее продвинутых или имеющих «доступ к какому-нибудь телу». Остальные готовы «любой каприз за ваши деньги». Поэтому здесь см. пункт 1-й. Нормальный «практик» и концепцию подскажет, и ТЗ на проектирование сформирует, и присмотрит за «художествами» архитекторов.    

3. Ну и заключительный из этих первых шагов. Несмотря на то, что заказчик, решивший зайти в гостиничный проект, успешный и богатый, я всё же советую ему найти время и встретиться со «спецом», которому он планирует вверить своё ещё не рождённое гостиничное детище. Поверьте, многие классные концепции отелей гибнут ещё на стадии прохождения через «сито» согласующих инстанций, тендеров и помощников, которыми окружил себя инициатор проекта в надежде, что они помогут разгрузить его плотный график зарабатывания денег. Именно в самом начале гробятся большинство креативных начинаний, которые могли бы в будущем придать гостинице существенные конкурентные преимущества.

И, конечно же, в данном контексте стоит сделать весьма существенное уточнение. Вы можете пропустить почти все вышеперечисленные позиции, если намерены вложиться в сетевой формат с известным брендом. Хотя почти все они и ушли от нас, но кадры остались. Сетевик, имея за плечами опыт тиражирования оперируемыми форматами, позволит снять с вас большинство рисков самостоятельного плавания. Естественно, плата за это будет существенно выше. Но это ваш выбор. Вот такие нехитрые «хитрости».

Кто есть кто, куда бежать и «где прятаться»…

–⁠⁠ Что, по вашему экспертному мнению, нам стоило бы сделать в России в гостиничной и курортной сфере для выхода индустрии на качественно иной, более высокий уровень в ближайшие 3-5 лет?

– Самое простое, не требующее затрат с нашей стороны, – это возврат ведущих брендов. Поскольку они всегда привносили не только современные решения, но и качественную экспертизу во все этапы девелопмента. Начиная с разработки концепции и правильности проектирования, исключающим дилетантские фантазии, до доведённых до совершенства программ оснащения и start-up. Да, наши УК идут по этому пути, некоторые даже заявили о создании своих стандартов, но они пока в самом начале этого пути.

Ещё одним действенным приёмом будет популяризация действующих профи и команд, реально занимающихся созданием качественных гостиничных и курортных проектов. Чтобы потенциальный инициатор проекта мог нивелировать все те проблемы, которые я затронул в нашем разговоре. 

В этом контексте хочется выразить благодарность вашему порталу за то, что рассказываете о реалиях отрасли, говорите «кто есть кто», рекомендуете «куда бежать и где прятаться» на сложном пути создания новых проектов и показываете приёмы эффективной эксплуатации действующих гостиниц.   

СПРАВКА

Александр Лесник – один из самых опытных экспертов российской гостиничной индустрии, признанный сообществом отельеров профессионал в области гостиничного девелопмента и управления.

С 1996 года является генеральным директором ведущей отечественной консультационной компании «Hotel Consulting and Development Group», которая стояла у истоков перехода гостиничного хозяйства Москвы на рыночные условия хозяйствования.

Александр Лесник являлся непосредственным участником разработки и вывода на гостиничный рынок Москвы первых сетевых отелей под международными брендами, включая:

• Почти весь спектр отелей Marriott на Тверской и Петровке.
• Ritz Carlton и Four Seasons на Охотном ряду.
• Запуск ряда отелей с нуля под известными брендами Hilton, Marriott, Radisson, Protea, Intercontinental.
• Практически все отели Best Western в Москве и российских регионах.

P.S.

Редакция «Новости & Смыслы» рекомендует прочитать ещё ряд актуальных материалов и интервью по теме угроз, рисков и перспектив гостиничного и курортного девелопмента на Юге России (полезно будет для проектов во всех регионах России):

1. Юрий Неманежин: о курортном девелопменте, требовательных туристах и проекте «Сиалия»!
2. Новая Анапа: что известно о самом дорогом туристическом проекте России?
3. «Просторы Крыма»: новый город в Феодосии на 186 га!
4. Инвесторы и отельный девелопмент: как найти золотой баланс интересов?
5. Крым – просыпающийся гигант курортного девелопмента!
6. Популярность Домбая не за горами! Что поможет развитию курорта?
7. Евпатория и Саки: десятки новых отелей, перспективы и риски курортов
8. Инна Рындина и Роман Очинский: о тишине и акустическом комфорте в отелях и санаториях!