Юрий Неманежин: о курортном девелопменте, требовательных туристах и проекте «Сиалия»!

В конце прошлого года в Сочи пришёл новый девелопер – компания GRAVION. Наши коллеги из Издательского дома «Ъ» встретились с управляющим партнёром компании Юрием Неманежиным и поговорили о планах в Сочи, взглядах на рынок недвижимости и девелопмент в целом.

Редакция «Новости & Смыслы», будучи партнёром Ассоциации Отельеров АМОС, с удовольствием представляет интервью Юрия Неманежина по теме курортного девелопмента.

Лучшие отели нужно строить не у моря, а на возвышенности!

– Юрий, какие очевидные и неочевидные для стороннего наблюдателя факторы стали для вас решающими при выходе в новый регион – Сочи?

– Если говорить об очевидных факторах, то это, безусловно, рост внутреннего туризма, усиливающиеся позиции Сочи как круглогодичного курорта и начинающаяся трансформация индустрии гостеприимства в сторону премиум-сервиса по международным стандартам. Сочи сегодня – единственный российский город, который при поддержке государства имеет все шансы стать курортом международного уровня. Мы анализировали планы по развитию транспортной сети, береговой линии, строительству марин и яхтенных клубов, развитию «Сириуса» и Красной Поляны. Увидели, что город сознательно перенимает модели урбанистического развития у мировых лидеров.

Но для нас были важны и менее очевидные вещи. В первую очередь – дефицит действительно качественного гостиничного продукта. Отели 4 и 5* сконцентрированы в Красной Поляне и Роза Хуторе. А в самом Сочи много проектов, которые формально позиционируются как курорты, но по факту не соответствуют стандартам индустрии гостеприимства. Это создаёт разрыв между ожиданиями аудитории и реальным предложением.

Второй фактор – изменение профиля самого гостя. Российский турист – один из самых требовательных в мире. Он выбирает не просто размещение, а глубокий комплексный подход: здоровье, восстановление, сервис, приватность. Отсюда – и наш фокус на концепции, связанной с долголетием, и полноценной инфраструктуре для физического и ментального благополучия, разнообразного отдыха и даже бизнес-активности.

– При анализе нового региона многие застройщики сталкиваются с «серой зоной» рынка. С какими стереотипами или мифами о рынке Сочи вы столкнулись лично и как адаптировали под них свой продукт?

– Один из основных мифов, что в Сочи «продаётся все», вне зависимости от качества продукта. На практике это уже давно не так. Рынок стал гораздо более зрелым, а покупатель – более рациональным.

Второй распространённый стереотип – что курортный проект можно собрать по принципу «красивой картинки», а экономика сложится сама, просто потому что ты строишь в курортной локации. Но такой подход быстро приводит к разочарованию инвесторов.

Ещё один стереотип – о том, что премиум – это «максимально близко к морю». Но в мировой практике лучшие отели строят на возвышенности – на Амальфитанском побережье, во Франции, в Греции. И часто бывает, что из отеля на первой линии не видно море, а из отеля на возвышенности, напротив, открывается прекрасная панорама уже с первых этажей.

Качество проекта определяется качеством команды

– В Сочи, как и в других курортных регионах, у девелоперов могут возникнуть сложности с административными процедурами. Как вы выстраивали диалог с властью, чтобы минимизировать эти риски? Есть ли универсальные принципы?

– Для нас было принципиально важно изначально выстраивать проект в правовом поле и в диалоге с администрацией региона. И не просто как девелопер, который реализует объект, а как участник развития курортной инфраструктуры Краснодарского края.

Мы начали этот процесс ещё на этапе концепции проекта. Гостиничный комплекс «Космос Селекшн Сочи Сиалия Резорт» 5* – значимый для региона объект: создание рабочих мест, налоговые отчисления, развитие туристической инфраструктуры. Это совпадает со стратегией по развитию Сочи как премиального курорта.

Проект прошёл три этапа проверки:

1. инвестиционной модели,
2. юридической чистоты,
3. градостроительной концепции.

После этого Правительство края заключило с нами соглашение и объекту был присвоен статус МИП (масштабный инвестиционный проект). Статус присваивают проектам, которые имеют высокую социально-экономическую значимость для региона. Это могут быть гостиничные, производственные, спортивные, транспортные объекты.

Этот статус даёт ускорение административных процедур, приоритетное подключение инженерии, исключает возникновение спорных земельных вопросов. Мы рассматриваем это не как «льготу», а как элемент системной работы – когда интересы региона и девелопера совпадают.

Наш проект получил статус МИП его ещё до начала строительства. Это означает, что и бизнес-модель, и юридическая чистота, и концепция прошли проверку на уровне края.

– В девелопменте часто говорят: «качество проекта определяется качеством команды». Как собрать «золотой состав» для премиального проекта?

– На мой взгляд, ключевых компетенций три.

Первая – опыт работы с нетипичными участками. Курортная недвижимость часто строится на сложном рельефе: склоны, перепады высот, близость к воде. Это требует от команды нестандартных инженерных решений и понимания, как превратить ограничения в преимущества.

Вторая – умение интегрировать в проект международные стандарты сервиса.

Третья – способность привлекать лучших партнёров. Девелопер – как дирижёр. Он не обязан сам уметь делать инженерные расчёты или разрабатывать концепцию освещения, но он должен уметь выбирать тех, кто это делает лучше всех, и выстраивать между ними эффективную коммуникацию.

В GRAVION мы прошли через это много раз, и для нас сформировался пул надёжных партнёров. Например, с архитектурным бюро «ГА» мы работаем не впервые. С ландшафтным бюро WOWHAUS (авторы благоустройства Крымской набережной и Парка Горького в Москве) – тоже. Это команды, которые доказали свою экспертизу на сложных объектах.

С гостиничным оператором Cosmos Hotel Group мы начали сотрудничество на старте проекта. Это было принципиальной задачей – найти партнёра с опытом управления крупными и именно премиальными гостиничными комплексами. Мы понимали, что этот вопрос важен и для покупателей номеров, поэтому ещё до старта продаж заключили с Cosmos Hotel Group соглашение о сотрудничестве. Наш проект выйдет под брендом Cosmos Selection и, кстати, станет первым в Сочи гостиничным объектом этой топовой линейки брендов федеральной сети Cosmos.

Курортный рынок – это другой климат, другая логистика, другие риски

– В вашем портфеле есть объекты разного масштаба. Какой опыт из прошлых проектов оказался наиболее полезным при выходе на курортный рынок?

– Наша компания выросла из проектной организации, мы прошли все стадии создания проекта на собственном опыте: проектировщик, техзаказчик, генподрядчик, и сейчас мы создаём наши проекты, основываясь на огромной экспертизе команды, с учётом реальной практики, меняющихся условий рынка, знаем, как выбрать ответственных и надёжных партнёров, создать инфраструктуру проекта на перспективу.

Помогает опыт работы на сложных участках и с взыскательной аудиторией. В Москве мы строили премиальное жилье, где важен каждый миллиметр. Этот опыт научил нас вниманию к деталям и умению управлять качеством.

Когда мы решили выходить в Сочи, то понимали: курортный рынок – это другой климат, другая логистика, другие риски. Но навыки управления сложными проектами и командами оказались универсальными. Поэтому неверно говорить, что здесь мы начинаем с нуля, мы адаптируем и улучшаем то, что и так умели делать.

– Как вы оцениваете перспективы доходности гостиничной недвижимости в Сочи в горизонте 5-10 лет?

– Если смотреть на динамику последних лет, Сочи показывает опережающие темпы роста ключевых показателей гостиничного рынка. В частности, выручка на номер растёт быстрее, чем в Москве и Санкт-Петербурге.

По нашим оценкам и прогнозам отраслевых аналитиков, к 2030 году этот тренд сохранится за счёт нескольких факторов: ограниченного предложения качественного номерного фонда, роста внутреннего туризма и постепенного восстановления международного потока.

Важно понимать, что гостиничная недвижимость не является инструментом «быстрой доходности». Это актив, которому нужно пройти фазу стабилизации. В первые годы после запуска доходность может находиться на уровне 6-8% годовых, а по мере выхода на плановую загрузку – расти до 12-16%.

При этом инвестор получает не только операционный доход, но и рост стоимости самого актива, особенно если он вошёл в проект на старте, что в совокупности формирует более интересную экономику, чем у многих традиционных инструментов. В нашем проекте мы прогнозируем до 25% годовых за 10 лет за счёт роста цены и доверительного управления.

Источник!

***

Дать развёрнутый комментарий мы от имени редакции «Новости & Смыслы» попросили Дмитрия Богданова, председателя Экспертного Совета Ассоциации Отельеров АМОС, вице-президента Общенационального Союза Индустрии Гостеприимства (ОСИГ), автора нескольких по-настоящему легендарных проектов в гостиничной и курортной сфере. И вот что он нам рассказал:

– Для первого знакомства с проектом и ключевыми принципами подхода к делу, это, пожалуй, одно из лучших интервью, которые я видел за последние несколько лет в сфере курортного девелопмента в Сочи и на Юге России. Давайте вместе разберём, что мне даёт основания для подобной оценки.

Во-первых, очень импонирует стиль диалога – есть чёткая позиция эксперта с большим практическим опытом, есть глубокая уверенность в своём подходе и в своих компетенциях (включая компетенции всей команды). Нет стремления что-то выпячивать ради получения бОльших доходов при продаже апартов, как это часто бывает, увы, с сфере курортного девелопмента.

Во-вторых, видна большая насмотренность, в том числе в плане международного опыта. И даже сам факт реализации проекта не на первой линии, а на возвышенности, превращая вроде бы как «проблему» в серьёзное преимущество (а видовые характеристики – это всегда серьёзное преимущество в курортной сфере, пока слабо осознаваемое многими девелоперами) – уже это показывает нам реально высокий уровень того, как основатели проекта подходят к делу.

Также я бы отметил:

1. Привлечение крупного гостиничного оператора на ранних этапах проекта.
2. Глубокое и обоснованное понимание того, что качественных проектов на побережье по-прежнему сильно не хватает.
3. Трезвую оценку пожеланий и даже требований гостя.
4. Наличие сильных партнёров: архитектурное бюро «ГА» и ландшафтное бюро WOWHAUS.

Это, конечно, далеко не всё то хорошее, что видно опытному читателю из представленного интервью, но для понимания ситуации уже достаточно.

А теперь давайте поговорим и о том, чего лично мне не хватило в представленном материале (я уверен, что у Юрия точно есть ответы, но в интервью этого нет). Вот ряд важных моментов, которые я хотел бы отметить:

Во-первых, Юрий много говорит про ментальное благополучие, здоровье, восстановление, «глубокий комплексный подход». Но в интервью нет ни одной детали, которые бы мне помогли понять – для каких целевых аудиторий, в чём именно и по каким параметрам проект «Сиалия» может стать безоговорочно лучшим в России.

А если проект не является безоговорочно лучшим для ряда целевых аудиторий, то, скажу честно, ожидать высоких показателей в загрузке по краям сезона и в межсезонье не придётся.

Как и действительно высоких результатов по финансовым параметрам.

Второе – если есть партнёры по архитектуре, ландшафту и гостиничной тематике, то кто будет предоставлять медицинские/оздоровительные услуги? Ведь Cosmos Hotel Group вообще не специализируется на медицине, как и на управлении курортными объектами на Юга России (несмотря на вроде как большое число заключенных договоров). А для круглогодичной успешной загрузки этот фактор становится, по сути, ключевым.

В-третьих, фраза «прогнозируем до 25% годовых за 10 лет за счёт роста цены и доверительного управления» выглядит скорее рекламной, а не аналитической. 

На мой взгляд, здесь присутствует внутренняя нестыковка: ранее сказано про 12-16% операционной доходности на плановой загрузке. Чтобы выйти на ожидаемые 25% годовых, нужен либо очень агрессивный рост стоимости актива (что требует взрывного роста рынка), либо эффект низкой базы. Но здесь речь про объект премиум-класса.

Также отмечу:

«Требовательный российский турист» – это очень обоюдоострое оружие! Ведь требовательный клиент так же быстро уходит при малейшем несоответствии цены и качества.

Интервью создаёт ожидания «международного уровня», но:

• В Сочи и в Адлере объективный дефицит обученного персонала для настоящего 5* сервиса круглый год.
• Логистика стройматериалов и отделки на сложном рельефе часто приводит к затягиванию сроков и снижению качества.

Думаю, всем очевидны риски. Проект может обойтись дороже изначально запланированного, сроки могут затянуться, а даже 2-3 заметных провала в сервисе в первые годы могут быстро разрушить репутацию «премиума» и доходность инвестиций и капитала упадёт ниже 6%.

При внимательном прочтении с ручкой в руке и блокнотом мы увидим ещё ряд важных нюансов, которые точно придётся предусмотреть и решить в ходе реализации проекта. Но давайте пока оставим это за скобками.

Повторю самое главное – мне очень импонирует то, как Юрий Неманежин и его команда подходят к делу и я надеюсь, что они успешно решат все задачи по реализации проекта «Сиалия», а Сочи получит новый премиальный курорт, где смогут качественно отдохнуть и укрепить свое здоровье сотни тысяч наших сограждан!

***

Больше материалов по теме курортного девелопмента по Югу России, включая Анапу, Крым, Домбай и др. можно прочитать здесь:

1. «Сиалия» в Сочи: что уже известно о новом премиальном wellness-курорте?
2. «Просторы Крыма»: новый город в Феодосии на 186 га!
3. Инвесторы и отельный девелопмент: как найти золотой баланс интересов?
4. Крым – просыпающийся гигант курортного девелопмента!
5. Популярность Домбая не за горами! Что поможет развитию курорта?
6. Новых отелей премиум-класса в Анапе станет ещё больше!
7. Евпатория и Саки: десятки новых отелей, перспективы и риски курортов
8. Сервисные апартаменты: Иллюзии у моря, или Искусство терять деньги с изяществом